INEGI. OPINIÓN ANÁLISIS. Renta Variable Reporte 4T21 Fmty

Carlos Gómez
cgomezhe@intercam.com.mx
Fibra Mty con ligeros crecimientos y estabilidad
Recomendación Precio Teórico
COMPRA $14.70
Indicadores de Mercado
Valor de mercado (mill.)
12,027
Volumen (op. 12 meses mill. CBFIs) 77.5
CBFIs en circulación (mill.) 970
Float (%)
84
Cap rate (%)
7.20
Estimados
2020 2021 2022e
Ingresos (mill.) 1,347 1,312 1,598
NOI (mill.) 1,227 1,180 1,439
Crec. NOI 12.3% -3.8% 21.9%
Margen NOI 91.1% 90.0% 90.0%
Ut. neta (mill.) 156 1,602 1,261
Crec. ut. neta -72.9% 929.0% -21.3%
Margen neto 11.6% 122.2% 78.9%
Cap rate 8.1% 7.7% 9.4%
P/U (x) 77.24 7.51 9.54
0.16 1.65 1.30
Ut./CBFI (pesos)
Fuente: Intercam con datos de la empresa.
Fmty vs. IPyC (base 100)
125
120
IPyC
Fmty
Ingresos estables, afectados por apreciación del peso
Fibra Mty cerró este trimestre con 60 propiedades (19 oficinas, 35 industriales
y 6 comerciales). Esto representa un ABR de 818,864 m 2 y una ocupación del
92.2%, menor al 94.4% visto en el 4T20. Este trimestre adquirió dos inmuebles
industriales: Ciénega 2 ($ 20.4 mdd) y Ciénega 3 ($22.4 mdd), ambos alquilados
en su totalidad. Debido a los altos costos actuales de construcción, esperamos
que la firma siga adquiriendo inmuebles de calidad en el 2022. De igual manera,
prevemos que la ocupación en oficinas mejorará en los próximos trimestres.
Los ingresos totales aumentaron +6.3% anual, en línea con lo estimado. Este
crecimiento se da por una mayor ABR, a pesar de un tipo de cambio desfavorable
y una menor ocupación. Este crecimiento también se nota en la comparativa
secuencial. Por esta razón, consideramos que el negocio empieza a mostrar
mejores resultados y que, con base en un tipo de cambio mayor esperado para
este año, seguirá creciendo. Asimismo, la recuperación en oficinas será clave.
El NOI creció +4.8% respecto al 4T20, una subida en línea con lo esperado.
Secuencialmente, este rubro también aumentó por un mayor flujo de ingresos. Así,
el margen NOI para el 4T21 es de 89.6%, ligeramente menor al año pasado, pero
en línea con los objetivos de la Fibra. Por su parte, el FFO se mantiene estable
con una pequeña caída -2.9% anual. El margen FFO fue de 68.5%, por debajo
del año pasado (74.9%). Esto se debe a los flujos de adquisición, desocupaciones
y la apreciación del peso. Esperamos ver una recuperación en el año.
Finalmente, las distribuciones mensuales acumuladas del 4T21 son $0.245,
una tasa dividendo anualizada de 7.9%, respecto al precio actual: un rendimiento
superior a la inflación y a la de referencia. Para 2022, la compañía espera una
distribución entre $0.94 y $0.98 por certificado, considerando una ejecución total
de su estrategia operativa de crecimiento.
115
110
105
100
95
feb.-21
La empresa mostró resultados en línea con nuestros estimados que veían
crecimientos anuales debido a una mayor área rentable. Así, el fideicomiso tuvo
un reporte positivo con base en: 1) mayores ingresos a pesar de la apreciación
del peso; 2) ocupación impactada, pero con recuperaciones secuenciales; 3) tasa
dividendo superior; 4) posición financiera favorable; 5) adquisiciones estratégicas
y de valor; 6) una guía 2022 alentadora. De esta manera, Fibra Mty es una buena
oportunidad de inversión de largo plazo en valor, por lo que mantenemos nuestra
recomendación de COMPRA con un precio objetivo de $14.70 por CBFI.
jun.-21
oct.-21
feb.-22
Fuente: Bloomberg.
Posición financiera adecuada
En este trimestre, el CEBURE FMTY20D es de $265 mdd (+23.2% vs 3T21) con
una tasa de 4.13% y vence en 5 años. Asimismo, la compañía tiene un crédito
quirografario por $150 mdd a un plazo de 5 años con el objetivo de adquirir más
inmuebles rentables y de valor para el inversionista.
La Fibra mantiene una posición financiera sólida que consideramos oportuna
ante el contexto económico adverso. El nivel de apalancamiento LTV permanece
saludable en 29.7%, por debajo del límite establecido por la propia empresa. El
Índice de Cobertura ICD es de 3.7x que, muestra una mejora respecto al 3T21 y
se mantiene por arriba del mínimo regulatorio (1.0x) establecido por la CNBV.
Fibra Mty sigue generando valor
A pesar de la baja ocupación en oficinas, consideramos que Fibra Mty es una
buena oportunidad de inversión en valor a largo plazo. Su estrategia de rentas
menores al mercado ha atraído a grandes clientes internacionales. Además, el
portafolio está bien diversificado tanto geográfica como sectorialmente. De igual
manera, la Fibra se vería beneficiada de una alta inflación ya que sus rentas están
ligadas a esta variable, además de cotizar en dólares. Su distribución es de las
más altas en el sector, sin embargo, prevemos que irá muy justa en el 2022,
considerando las previsibles alzas en la tasa de referencia por parte de Banxico.
Finalmente, su gobierno corporativo interno asegura intereses alineados a favor
de la empresa y los accionistas. Por estas razones, reiteramos nuestra
recomendación de COMPRA con un precio de $14.70 por certificado,
considerando un negocio estable, con capacidad de crecimiento orgánico
(recuperación en oficinas) e inorgánico (adquisición de inmuebles atractivos).