Fibra Uno (FUNO) asistió a nuestra conferencia global de bienes raíces 2019 (Citi’s
2019 Global Property CEO Conference) en la ciudad de México.
El
director general de FUNO, André El-Mann, se mostró confiado y optimista
sobre el mercado mexicano de bienes raíces y, en particular, sobre
FUNO. Al ser cuestionado por las principales razones por las que los
inversionistas
deberían comprar acciones de FUNO, el Sr. El-Mann citó el elevado
descuento (~40%) vs. el VNA y las perspectivas de crecimiento y
apreciación del portafolio de su compañía.
El principal problema y en qué está equivocado el mercado respecto a FUNO. El Sr. El-Mann mencionó el vínculo excesivo entre las tasas de interés y el desempeño de las acciones de bienes raíces. Las valuaciones actuales del sector de bienes raíces distan mucho de ser tan volátiles, y la ubicación y calidad es el verdadero factor que determina el valor. Como consecuencia, FUNO se mantiene centrada en los fundamentales y en los resultados. El Sr. El-Mann añadió que el crecimiento en el desarrollo de propiedades inmobiliarias en México es relativamente nuevo, lo cual está contribuyendo a la escasez de terrenos, con implicaciones positivas para la apreciación del valor de las propiedades de FUNO.
Desempeño del sector.
FUNO indicó que el sector de mejor desempeño en su portafolio de
propiedades era el Industrial, seguido
del Comercial y Oficinas, debido a la sólida demanda de espacio
industrial y de un suministro disciplinado. FUNO mencionó al segmento
Comercial como el siguiente de mejor desempeño, y enfatizó que aunque el
crecimiento de las ventas minoristas apenas están
superando a la inflación, el rendimiento de los centros comerciales con
buenas ubicaciones estaba siendo considerablemente mejor, como se vio
en los resultados del 4T18. Asimismo, aunque el sector de Oficinas
enfrenta la mayor oferta, FUNO sigue siendo optimista
sobre este segmento, debido a sus niveles muy sólidos de absorción
neta. Por último, el endurecimiento en la construcción en la Ciudad de
México podría contribuir a una mayor ocupación y crecimiento de las
rentas en el futuro próximo.
Gobierno corporativo.
Ante la pregunta sobre cómo crear armonía con los accionistas, FUNO
mencionó la participación del 30% que
posee el Fideicomiso de Control en la compañía como la armonización más
sólida posible. La administración interna sigue siendo una alternativa
que están considerando, pero sólo es una opción de varias que contemplan
y es improbable que ocurra a corto plazo,
ya que con la valuación a descuento de la acción, sería perjudicial
para los accionistas minoritarios. E-Group, el asesor de FUNO, también
considera que se tardará más tiempo en consolidar las propiedades
privadas restantes de FUNO por el mismo motivo. Por
otra parte, la administración expresó su frustración por los actuales
límites autoimpuestos en la emisión de acciones, ya que les hace
descartar otras oportunidades de adquisición que podrían generar valor
para la compañía.
Medidas clave para cerrar el descuento vs. el VNA.
La
administración citó como prioritario el cierre del descuento con el
VNA, y que la mejor manera de lograrlo sería continuar centrándose en
los fundamentales y en conseguir resultados. Para
ello, FUNO debería impulsar el crecimiento de los FFO/acción y de la
distribución por acción maximizando el desempeño de su portafolio actual
e inaugurando y estabilizando proyectos en desarrollo recientemente
completados o a punto de finalizar.
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