Volvimos
más optimistas de lo que esperábamos. La semana pasada visitamos la región
fronteriza entre EUA y México en Ciudad Juárez y la Ciudad de México con un
grupo de inversionistas para evaluar los niveles de actividad comercial y el
mercado de propiedades de México. Volvimos más optimistas de lo que esperábamos
sobre las FIBRAs industriales, debido principalmente a la continua demanda
sólida y a las condiciones ajustadas de la oferta, especialmente en la zona
fronteriza. Reiteramos nuestras recomendaciones de Compra de Fibra Macquarie
(FIBRAMQ) y de Terrafina (TERRA), las cuales están muy expuestas a estos
factores, y reiteramos nuestra recomendación de Compra de Fibra Uno (FUNO).
Asimismo, volvimos preguntándonos si nos precipitamos en atenuar nuestro
optimismo por el sector en nuestro reporte FIBRAs industriales de México -
Reducimos nuestras recomendaciones de FIBRAPL y Vesta a Neutral; selectivos
después del repunte accionario, publicado el 15 de mayo, aunque, en general,
mantenemos una opinión positiva.
¿Exposición
fronteriza? ¡Sí, por favor! Ya anticipábamos mensajes de fortaleza, pero lo que
dedujimos de nuestras conversaciones con arrendatarios (compañías
manufactureras y de logística) de una diversa gama de industrias y con agentes
inmobiliarios locales fue más pro-crecimiento. Asimismo, nos sorprendió saber
que un ritmo cauteloso de nuevas ofertas de propiedades industriales en la
región fronteriza está contribuyendo a que el mercado, ya de por sí con una
oferta ajustada, se vuelva aún más estrecho, lo cual crea buenas condiciones
para aumentar las rentas en el 2S17. Como dijo un agente inmobiliario, los
arrendatarios están apretando el acelerador, mientras que los desarrolladores
están pisando el freno. Durante nuestra visita, hablamos con varios gerentes de
fábricas, cuyas principales inquietudes eran claramente cumplir las metas de
aumento de producción y la fuerza laboral. En varias ocasiones nos dijeron que,
probablemente, la razón por la que se habían pospuesto algunos proyectos nuevos
en Ciudad Juárez era la incertidumbre comercial por el TLCAN, aunque esta
preocupación se ve eclipsada por las necesidades diarias de satisfacer el
crecimiento de la demanda de las operaciones actuales. Probablemente, la señal
más clara de una desaceleración de la demanda relacionada con el mercado
laboral la ofreció el gerente de una fábrica, quien mencionó la disminución de
la rotación de personal del 15% hace un año a un sólo dígito medio actualmente,
y la reducción de las bonificaciones de contratación de personal (lo cual
contribuía al problema).
La
oferta, el mayor problema para el sector inmobiliario de México. Nos sigue
gustando el mercado mexicano de propiedades y creemos que ofrece buen valor,
sustentado por los niveles de rentas baratas, tipo de cambio barato, una baja
tasa de penetración y un alto factor de obsolescencia. La demanda sigue siendo
saludable. La oferta representa el principal riesgo en México, especialmente en
sectores diferentes al de las propiedades industriales. Según CBRE, al 1T17, la
desocupación en las propiedades industriales (Clase A) en México era de 6.4%, y
los desarrollos bajo construcción representaban el 5.5% de las existencias
actuales. En Ciudad Juárez, la desocupación era del 5.6% al 1T17, y los
desarrollos representaban el 1.1% de las existencias actuales. En la Ciudad de
México, las vacantes eran del 3.2% y la construcción actual representaba el
9.2% de las existencias actuales. En otras regiones, las cifras eran las
siguientes: Monterrey (desocupación del 4.8%: 5.9% bajo desarrollo); Tijuana
(1.9% de vacantes; 1.9% en desarrollo). Por el contrario, el sector Comercial
(plazas comerciales y centros comerciales) tenía el 9.2% de las propiedades
bajo construcción, mientras que la desocupación en el segmento de Oficinas
(Clases A y /A+) era del 13.9% en el 1T17 y los desarrollos representaban el
30% de las existencias actuales.
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