Consideramos que el reporte de Fibra Monterrey fue positivo. Los ingresos totales crecieron en línea con estimados 24.1% (vs 25.2%e), reflejando el favorable desempeño de la estrategia del fideicomiso. Lo anterior se debe, en gran parte, a un crecimiento de los ingresos por adquisiciones; para el 4T19 éste proviene de la incorporación del Portafolio Garibaldi y la expansión de Huasteco Fagor, también combinado con rentas atractivas para los inquilinos y factores de ocupación elevados. Cabe destacar que durante el trimestre se dio la segunda emisión del programa multivalor, y los recursos obtenidos fueron destinados paralas adquisiciones que actualmente está llevando a cabo la Fibra para alcanzar sus metas del 2020.
Mientras que los
ingresos por adquisiciones aportaron un aumento de 22.7%, el ingreso
por mismos inmuebles creció 3%, principalmente por un ingreso no
recurrente debido a la terminación anticipada de uno de los
contratos de su portafolio OEP, ayudando a contrarrestar que el tipo
de cambio de facturación promedio disminuyó de 19.68 a 19.48.
En el trimestre hubo
mayores gastos deoperación y también un incremento en los gastos
administrativos (excluyendo los relativos al plan ejecutivo basado en
CBFIs) frente al 4T18, este último debido a mayores sueldos y
honorarios. Con todo, los gastos del plan ejecutivo disminuyeron
-75.5% al cumplir el 60% de las métricas del Plan. Dado todo lo
anterior el EBITDA aumentó 29.1% y el NOI 26.6% (vs 27.7%e),
situando sus márgenes en 90.2% y 82%, respectivamente, ambos mejores
a los del año anterior. De igual manera, el FFO y AFFO
incrementaron considerablemente (39.1% y 37.1%, respectivamente) y
sus márgenes fueron superiores, reflejando un avance en los flujos.
El LTV también tuvo una mejora, pues después de la emisión
disminuyó a 27.9%, muy por debajo del máximo de 50% requerido por
la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.
Fuente: Intercam con
datos de la empresa. La distribución por CBFI del trimestre fue de
$0.27 pesos, lo cual implica un endimiento de la distribución
anualizado (con el precio al inicio del trimestre de 9.0% (vs 8.3%
4T18). El rendimiento es superior al registrado por los instrumentos
de deuda y al promedio del rendimiento otorgado por las Fibras
públicas. Adicionalmente, en un entorno de reducción de tasas el
rendimiento de las Fibras debería continuar haciéndose más
atractivo.
Como fue previamente
mencionado el incremento en ingresos tuvo que ver en gran parte con
las adquisiciones, éstas llevaron a un crecimiento del ABR total de
5.9%, siendo la mayor parte de este incremento destinado a las
propiedades industriales (+8%) por la incorporación de Garibaldi y
la expansión de Huasteco Fagor, mientras que las propiedades de
oficinas y las comerciales permanecieron prácticamente estables
durante el año. Sin embargo, en sus propiedades planeadas para
agregar al portafolio se encuentran varios proyectos de oficinas,
como los es “La Perla” cuyo acuerdo de adquisición ya fue
anunciado y se espera concretar entre marzo y abril. Hasta el momento
49.3%
de los ingresos
provienen de oficinas, 47.7% de propiedades industriales y tan sólo
3% de comerciales.
En relación con las
rentas en dólares hubo un aumento en todos los segmentos, con
oficinas corporativas creciendo 2.2%, oficinas operativas 2.9%,
propiedades industriales 2.2% y las comerciales 8.5%. Pero se debe
tomar en cuenta que el tipo de cambio de facturación promedio
registró una caída y, dado que el 70% de los ingresos están
denominados en dólares, una extensión de este escenario podría ser
desfavorable para los ingresos.
Finalmente, los
factores de ocupación se mantienen en niveles elevados debido a su
estrategia de mantener rentas en niveles atractivos para los
inquilinos. Con una ocupación de 89.2% en oficinas, 98.9% en
industriales y 100% encomerciales, la Fibra se encuentra en niveles
sólidos y cómodamente por encima a los del mercado.
Reiteramos
recomendación de COMPRA
Consideramos que
Fibra Monterrey es una inversión atractiva. El panorama que vemos es
positivo, ya que si bien un mayor porcentaje de los ingresos viene de
oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener
menores rentas en el sector le ha funcionado para atraer y retener a
un mayor número de inquilinos. Asimismo nos gusta la diversificación
del portafolio por actividad, y al incluir un alto porcentaje de
inmuebles industriales le brinda estabilidad.
Consideramos que las
emisiones hechas mediante el programa multivalor, con el fin de
adquirir los proyectos contemplados, junto con rentas competitivas y
factores de ocupación altos, harán que la Fibra mantenga ingresos
elevados y por ende distribuciones atractivas. Asimismo, dada nuestra
perspectiva de recortes en cuanto a las tasas de referencia en
México, este tipo de instrumentos se vuelven más atractivos y el
refinanciamiento sería más barato permitiendo mayor holgura, y a la
postre mayor crecimiento. Adicionalmente, el rendimiento de FMTY
mayor al 9% de su dividendo, se encuentra por encima del promedio del
mercado. En cuanto a su valuación vemos una NAV que también refleja
un potencial de apreciación. Finalmente, un diferenciador claro es
su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una
mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior,
reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio teórico de
$14.5 pesos por CBFI.
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