Consideramos que el reporte del 4T19 de Fibra Uno fue positivo, derivado del crecimiento que surgió por la adquisición del Portafolio Titán y de la constante integración del portafolio en desarrollo. Lo anterior, aparejado a factores de ocupación considerablemente estables, rentas competitivas y un leasing spread que se mantiene por encima de la inflación, llevaron a una mejora en los ingresos del fideicomiso, que aumentaron 12.8% año contra año (vs. 14.2%e).
Cabe destacar que
desde el 4T18 iniciaron operaciones Midtown Jalisco, Guanajuato,
Mariano Escobedo y la Torre M, esta última comenzó a operar en el
4T19 y es la primera torre de oficinas de Mitikah. Con un buen
control de gastos los ingresos operativos netos (NOI) crecieron a un
sólido ritmo 12.5% (vs. 14.3%e) situando el margen NOI en 79%.
Funo
El Área Bruta
Rentable (ABR) creció 17.6% respecto al 4T18, esto corresponde
principalmente a la integración del portafolio industrial Titán en
noviembre del 2019. Dicho portafolio incrementó el porcentaje de
ingresos dolarizados y acercó a la Fibra a su objetivo de tener 40%
de ingresos del segmento industrial (el restante sería 40% comercial
y 20% oficinas). Las adquisiciones, la continua integración del
portafolio en desarrollo y las renovaciones con leasing spreads
superiores a la inflación causaron un incremento en los ingresos por
renta de 12%. Sumado a un buen desempeño de los ingresos por
mantenimiento, los dividendos sobre rentas y las comisiones, el
ingreso total tuvo un avance de 12.8%.
Por otro lado, los
gastos administrativos totales crecieron prácticamente en línea con
los ingresos, aumentando 12.3%. El principal incremento vino de los
gastos de administración, seguidos por los gastos de mantenimiento y
por el impuesto predial. El incremento en el impuesto predial se
atribuye principalmente a la adquisición de Titán y a las
actualizaciones de las propiedades que entraron al portafolio en
operación. Con todo, la utilidad operativa mejoró 13% y el NOI lo
hizo en 12.5%, situando así el margen NOI (sobre ingresos totales)
en 79%, ligeramente menor al 79.2% del 4T18. En cuanto a los
resultados del financiamiento, hubo una disminución en los ingresos
por intereses que obedece a la reducción en el efectivo de la
empresa, mientras que los gastos por intereses fueron mayores por el
respectivo incremento de la deuda del fideicomiso. Esto último surge
como consecuencia de los créditos que han obtenido para financiar
las adquisiciones. Tras aplicar una ganancia cambiaria y un ajuste al
valor razonable de las propiedades de inversión, ambas de magnitudes
considerables, la utilidad neta controladora se situó en $7,004 mdp,
lo cual implica un margen de 137.5% (menor al del 4T18 pero mucho
mayor secuencialmente). Por último, si bien los fondos de operación
crecieron más de 5%, el margen FFO disminuyó de 52.1% (4T18) a
48.6%.
Primero que nada,
cabe destacar que hubo cambios en la manera en que presentan algunos
de los rubros de su operación, siendo el cambio principal la
creación de una categoría llamada “Otros”, en la cual ahora
entran los hoteles, universidades, sucursales bancarias y un hospital
que anteriormente se encontraban en el segmento de propiedades
comerciales. Por ello, a pesar de que aparenta haber una caída en el
ABR de las propiedades comerciales, esto se debe a la reclasificación
mencionada previamente (agregando la categoría de “Otros”
inclusive habría un ligero incremento de 4.1%). El mayor crecimiento
viene de las propiedades industriales por la incorporación de 1,262
miles de m del portafolio Titán, el avance total fue de 31.7%.
Finalmente, también hubo una mejora en oficinas de 6%, con lo que el
ABR total del portafolio creció 17.6% para ser de 10,130 miles de m
2 .
En cuanto a los
ingresos del portafolio sobre las propiedades constantes vemos que
las oficinas tuvieron el mayor avance (8.7%) seguido por industriales
y comerciales con 6.1% y 5.5%, respectivamente. Si bien el sector de
oficinas es uno de los más competidos en el mercado y por ello
cuenta con la tasa de ocupación más baja, también presenta una
oportunidad de crecimiento y es el segmento que cuenta con las
mayores rentas promedio.
El “leasing
spread” en pesos fue positivo tanto para las propiedades
industriales como para las comerciales, siendo éste de 8.6% y 5.7%,
respectivamente. Por otro lado, las oficinas registraron una
diferencia negativa de -1.3%. En dólares, tanto industriales como
oficinas tuvieron diferencias positivas, mientras que las comerciales
vieron un retroceso. Finalmente, el factor de ocupación total fue de
94.5%, ligeramente por debajo de su nivel del 4T18 (95.3%). La caída
a 93.3% en el segmento comercial de 94.8% (4T18) obedece
principalmente a la reclasificación previamente mencionada, mientras
que la nueva categoría de Otros comienza con una ocupación de
99.7%, la ocupación de oficinas cayó 570 puntos base y la de
inmuebles industriales 60 pb para situarse en factores de 83.6% y
93.6%, respectivamente.
Reiteramos
recomendación de COMPRA
El panorama que
vemos para la cartera de inmuebles de Funo permanece positivo.
Esperamos que crezcan con las adquisiciones en proceso (“pipeline”),
sigan en constante búsqueda de nuevas oportunidades (como lo fue el
Portafolio Titán), y puedan finalizar sus propiedades en desarrollo
para consolidar un crecimiento constante. Asimismo, nuestra
perspectiva en cuanto a las tasas de referencia se vuelve más
favorable, considerando que nuestro escenario base implica menores
tasas de referencia en México hacia adelante, lo que le dará mayor
holgura a las Fibras. Los dividendos serían relativamente más
atractivos frente a un comparativo de tasas más bajo. Consideramos
que Funo, al ser líder en la industria, tiene una ventaja
competitiva tanto por el tamaño de su portafolio, como por la
calidad de las propiedades en el mismo, por lo que consistentemente
ha registrado ajustes positivos en el valor razonable de sus
propiedades durante sus años de operación. Con los resultados del
4T19 el NAV se ubica en $41.6 pesos por CBFI, lo que representa el
enorme potencial de apreciación en caso de que el mercado
reconociera el 100% del valor de las propiedades. Dada la
perspectiva, la localización y diversificación de su portafolio,
así como la valuación actual, reiteramos nuestra recomendación de
COMPRA con un precio teórico de $34.00 pesos por acción para el
2020.
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