Entrada destacada

MOLOTOV, DIVISION MINÚSCULA, DLD E INSPECTOR ESTARÁN PRESENTES EN EL FESTIVAL CITY 2022.

  Vive en día lleno de Rock en Querétaro, en la primera edición del Festival City 2022. One Shot Producciones presenta la primera...

jueves, 27 de febrero de 2020

OPINIÓN ANÁLISIS Renta Variable 26 de febrero de 2020 Reporte 4T19 Funo Crecimiento en ingresos impulsado por adquisiciones. Recomendación: COMPRA Precio Teórico: $34.00


Consideramos que el reporte del 4T19 de Fibra Uno fue positivo, derivado del crecimiento que surgió por la adquisición del Portafolio Titán y de la constante integración del portafolio en desarrollo. Lo anterior, aparejado a factores de ocupación considerablemente estables, rentas competitivas y un leasing spread que se mantiene por encima de la inflación, llevaron a una mejora en los ingresos del fideicomiso, que aumentaron 12.8% año contra año (vs. 14.2%e).
Cabe destacar que desde el 4T18 iniciaron operaciones Midtown Jalisco, Guanajuato, Mariano Escobedo y la Torre M, esta última comenzó a operar en el 4T19 y es la primera torre de oficinas de Mitikah. Con un buen control de gastos los ingresos operativos netos (NOI) crecieron a un sólido ritmo 12.5% (vs. 14.3%e) situando el margen NOI en 79%.
Funo
El Área Bruta Rentable (ABR) creció 17.6% respecto al 4T18, esto corresponde principalmente a la integración del portafolio industrial Titán en noviembre del 2019. Dicho portafolio incrementó el porcentaje de ingresos dolarizados y acercó a la Fibra a su objetivo de tener 40% de ingresos del segmento industrial (el restante sería 40% comercial y 20% oficinas). Las adquisiciones, la continua integración del portafolio en desarrollo y las renovaciones con leasing spreads superiores a la inflación causaron un incremento en los ingresos por renta de 12%. Sumado a un buen desempeño de los ingresos por mantenimiento, los dividendos sobre rentas y las comisiones, el ingreso total tuvo un avance de 12.8%.
Por otro lado, los gastos administrativos totales crecieron prácticamente en línea con los ingresos, aumentando 12.3%. El principal incremento vino de los gastos de administración, seguidos por los gastos de mantenimiento y por el impuesto predial. El incremento en el impuesto predial se atribuye principalmente a la adquisición de Titán y a las actualizaciones de las propiedades que entraron al portafolio en operación. Con todo, la utilidad operativa mejoró 13% y el NOI lo hizo en 12.5%, situando así el margen NOI (sobre ingresos totales) en 79%, ligeramente menor al 79.2% del 4T18. En cuanto a los resultados del financiamiento, hubo una disminución en los ingresos por intereses que obedece a la reducción en el efectivo de la empresa, mientras que los gastos por intereses fueron mayores por el respectivo incremento de la deuda del fideicomiso. Esto último surge como consecuencia de los créditos que han obtenido para financiar las adquisiciones. Tras aplicar una ganancia cambiaria y un ajuste al valor razonable de las propiedades de inversión, ambas de magnitudes considerables, la utilidad neta controladora se situó en $7,004 mdp, lo cual implica un margen de 137.5% (menor al del 4T18 pero mucho mayor secuencialmente). Por último, si bien los fondos de operación crecieron más de 5%, el margen FFO disminuyó de 52.1% (4T18) a 48.6%.
Primero que nada, cabe destacar que hubo cambios en la manera en que presentan algunos de los rubros de su operación, siendo el cambio principal la creación de una categoría llamada “Otros”, en la cual ahora entran los hoteles, universidades, sucursales bancarias y un hospital que anteriormente se encontraban en el segmento de propiedades comerciales. Por ello, a pesar de que aparenta haber una caída en el ABR de las propiedades comerciales, esto se debe a la reclasificación mencionada previamente (agregando la categoría de “Otros” inclusive habría un ligero incremento de 4.1%). El mayor crecimiento viene de las propiedades industriales por la incorporación de 1,262 miles de m del portafolio Titán, el avance total fue de 31.7%. Finalmente, también hubo una mejora en oficinas de 6%, con lo que el ABR total del portafolio creció 17.6% para ser de 10,130 miles de m 2 .
En cuanto a los ingresos del portafolio sobre las propiedades constantes vemos que las oficinas tuvieron el mayor avance (8.7%) seguido por industriales y comerciales con 6.1% y 5.5%, respectivamente. Si bien el sector de oficinas es uno de los más competidos en el mercado y por ello cuenta con la tasa de ocupación más baja, también presenta una oportunidad de crecimiento y es el segmento que cuenta con las mayores rentas promedio.
El “leasing spread” en pesos fue positivo tanto para las propiedades industriales como para las comerciales, siendo éste de 8.6% y 5.7%, respectivamente. Por otro lado, las oficinas registraron una diferencia negativa de -1.3%. En dólares, tanto industriales como oficinas tuvieron diferencias positivas, mientras que las comerciales vieron un retroceso. Finalmente, el factor de ocupación total fue de 94.5%, ligeramente por debajo de su nivel del 4T18 (95.3%). La caída a 93.3% en el segmento comercial de 94.8% (4T18) obedece principalmente a la reclasificación previamente mencionada, mientras que la nueva categoría de Otros comienza con una ocupación de 99.7%, la ocupación de oficinas cayó 570 puntos base y la de inmuebles industriales 60 pb para situarse en factores de 83.6% y 93.6%, respectivamente.
Reiteramos recomendación de COMPRA
El panorama que vemos para la cartera de inmuebles de Funo permanece positivo. Esperamos que crezcan con las adquisiciones en proceso (“pipeline”), sigan en constante búsqueda de nuevas oportunidades (como lo fue el Portafolio Titán), y puedan finalizar sus propiedades en desarrollo para consolidar un crecimiento constante. Asimismo, nuestra perspectiva en cuanto a las tasas de referencia se vuelve más favorable, considerando que nuestro escenario base implica menores tasas de referencia en México hacia adelante, lo que le dará mayor holgura a las Fibras. Los dividendos serían relativamente más atractivos frente a un comparativo de tasas más bajo. Consideramos que Funo, al ser líder en la industria, tiene una ventaja competitiva tanto por el tamaño de su portafolio, como por la calidad de las propiedades en el mismo, por lo que consistentemente ha registrado ajustes positivos en el valor razonable de sus propiedades durante sus años de operación. Con los resultados del 4T19 el NAV se ubica en $41.6 pesos por CBFI, lo que representa el enorme potencial de apreciación en caso de que el mercado reconociera el 100% del valor de las propiedades. Dada la perspectiva, la localización y diversificación de su portafolio, así como la valuación actual, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio teórico de $34.00 pesos por acción para el 2020.
+++

No hay comentarios:

Publicar un comentario