Citibanamex: Corporación Inmobiliaria Vesta (VESTA) Aumentamos recomendación a Compra; la contracción de las acciones crea un atractivo punto de entrada

Aumentamos recomendación de Vesta a Compra, reiteramos PO a 12 meses de P29.00 por acción (RTE de +29%). Las acciones de Vesta se han contraído 6% en lo que va del año, un rendimiento considerablemente inferior al +6% del índice S&P/BMV IPC y al +19% de nuestro índice compuesto de FIBRAs industriales. Como consecuencia, creemos que las acciones tienen actualmente una valuación atractiva debido únicamente al portafolio estabilizado de propiedades industriales y al sólido equipo directivo de la compañía. Incluso aunque Vesta continúa teniendo un razonable portafolio de proyectos de crecimiento a una tasa de capitalización de 8.9% y un múltiplo P/FFO (fondos de operaciones) proyectado para 2018 de 10.1x, ya no es un factor crítico que justifique una valuación con prima vs. sus pares de FIBRAs industriales.

Sí, recomendamos invertir incluso con los riesgos relacionados con el TLCAN. Reiteramos nuestra opinión positiva sobre el sector de FIBRAs industriales, incluso ante la posibilidad de que surjan noticias negativas sobre el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), ya que nos
gustan: 1) la alta generación de ingresos; 2) los contratos de arrendamientos en su mayoría en dólares; 3) los portafolios altamente estabilizados, con tasas de ocupación cercanas al 95% en casi todos los submercados; 4) la alta calidad de la base de arrendatarios; y 5) la limitada exposición de los desarrollos. Aunque la incertidumbre sobre el TLCAN podría causar una desaceleración de la nueva inversión extranjera directa en México en los próximos años, las compañías manufactureras con presencia en México continúan necesitando espacio adicional para expandirse, en un momento en el que las compañías desarrolladoras están reduciendo sus planes de crecimiento. Creemos que esta situación provocará un mayor ajuste del mercado en 2018.

Por qué la situación de Vesta no es tan mala como parece. Aunque los inversionistas parecen haber identificado a Vesta como la más vulnerable debido a: a) su estructura de corporación para mantener un mayor porcentaje de su flujo de efectivo para reinvertirlo en desarrollos; b) su exposición superior al promedio de sus pares en una región muy dependiente del TLCAN como El Bajío (49% de los ingresos) y al sector automotriz (40% del área rentable bruta -ARB-), los indicadores clave de rendimiento (KPI, por sus siglas en inglés) del portafolio operativo de Vesta están alcanzando máximos históricos, mientras que la contribución al crecimiento de los nuevos desarrollos se reduciría del 20% hace un par de años a tan sólo por encima del 10% en el futuro. Asimismo, el 30% del ARB del portafolio de proyectos en desarrollo es a la medida (BTS, Build to Suit), lo cual es menos riesgoso que especulativo/inventario.
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