Intercam Fibras-Actualización del sector

El negocio de bienes raíces se mantiene defensivo a pesar del impacto de la
pandemia, destacando las Fibras bien diversificadas y las preponderantemente
industriales como las más resilientes. Las Fibras comerciales y hoteleras deberían
ver un comportamiento considerablemente superior respecto al año pasado debido
al fuerte impacto de la crisis en estos segmentos. Sin embargo, no anticipamos
que éstas regresen a niveles prepandemia en indicadores ni en resultados durante
el 2021. Adicionalmente, esperamos una recuperación paulatina de los espacios
de oficinas, con una transformación de estos para adecuarse a una nueva forma
de trabajo (en el mediano plazo).
 

Durante el primer año de la pandemia el enfoque de las Fibras fue mantener una
posición financiera sólida, frenar sus adquisiciones, refinanciar su deuda y apoyar
a sus inquilinos. Anticipamos que ahora las Fibras podrán retomar una estrategia
de crecimiento paulatino mediante incorporaciones de inmuebles, los inquilinos
requerirán menores apoyos y los dividendos otorgados serán cada vez más
atractivos respecto a las tasas de interés. En cuanto a los indicadores financieros
de las Fibras, el nivel de ocupación del sector permanece sólido en
aproximadamente 84%, con un apalancamiento saludable en 34.7% (LTV), y un
índice de cobertura del servicio de la deuda de 4.1 veces.
Expectativas en los diferentes segmentos
 

Con la reactivación de la economía y la reapertura ganando cada vez mayor
tracción anticipamos una extensión de las mejoras secuenciales en los resultados
de las Fibras, con diferentes ritmos de recuperación para los diversos segmentos.
Permanece como elemento clave discernir la magnitud de los impactos por el
Covid-19 y la trayectoria de recuperación de los diferentes tipos de propiedades.
 

Las Fibras preponderantemente comerciales tuvieron que otorgar apoyos
significativos para apoyar a sus inquilinos, pero la cantidad de notas de crédito
está disminuyendo cada trimestre desde el 2T20 y las reservas realizadas también
comienzan a moderarse. Estas reservas podrían inclusive ser utilizadas para
reactivar la incorporación de propiedades al portafolio. Por ende, esperamos una
menor presión durante el año para el Ingreso Neto Operativo (NOI). Asimismo,
consideramos que los aforos de los centros comerciales seguirán una tendencia
positiva debido a la reapertura. El cambio anual del NOI (1T21 vs. 1T20) se
encuentra entre -25.1% y +1.4%.
 

Las Fibras hoteleras, fueron las más afectadas por la crisis de salud. Sin
embargo, se está viendo una recuperación del turismo (doméstico e internacional),
por lo que esperamos que las Fibras hoteleras tengan un EBITDA y un FFO
positivo durante la segunda mitad del año, ayudando a recuperar parte de las
pérdidas del 2020. Esperamos que los factores de ocupación permanezcan
presionados respecto a niveles prepandemia (aprox. 60%), pero sería de
esperarse una recuperación considerable contra los niveles históricamente bajos
del año pasado. No obstante, los niveles tanto de ocupación, como de indicadores
de la deuda y resultados no esperamos regresen a niveles prepandemia en 2021.
 

El cambio anual del NOI (1T21 vs. 1T20) se encuentra entre -86.7% y -51.4%.
Mantenemos que las Fibras industriales permanecerán sumamente resilientes e
inclusive podrían extender sus buenos resultados del 2020, siendo el único
segmento que logró superar sus resultados prepandemia. Se debe considerar que
el tipo de cambio jugó a favor de las empresas con ingresos predominantemente denominados en dólares, especialmente en la primera mitad del año anterior; será
un factor crucial el movimiento en el tipo de cambio para las Fibras industriales
que estan mayormente dolarizadas. El cambio del NOI está entre -8.5% y +28.1%.

En cuanto a los espacios e inmuebles de oficinas, si bien ya no hay Fibras con
ingresos preponderantemente provinientes de oficinas, consideramos que es un
segmento impactado. Éste tendrá que evolucionar especialmente en el mediano
plazo para cumplir con los nuevos estandares de salubridad y con los nuevos
espacios de trabajo que consideran nuevas alternativas como home office y
métodos mixtos. Anticipamos que será un periodo de transición complicado y que
debido a esto las ocupaciones y rentas puedan permanecer bajas.