Estiman que la
transacción se finalice entre marzo y abril de 2020, que el precio
de la compra total sea de aproximadamente $100.48 millones de dólares
(con un primer pago de $78.96 mdd) y que doce meses después de la
estabilización genere un NOI de $8.44 mdd, lo cual implica un cap
rate de 8.4% para la transacción. Los pagos serán hechos de manera
paulatina mientras continua el avance, es decir, será proporcional a
la ocupación e inicios del pago de renta, es por ello que el primer
desembolso será de $78.96 mdd, que prácticamente corresponde al
factor de ocupación de 77%.
Finalizada la
transacción, y tomando en consideración la adquisición de
Garibaldi, ya se habrán utilizado aproximadamente el 80% de los
recursos netos provenientes de la última oferta pública. Los
contratos de arrendamiento delproyecto tendrán un plazo remanente
ponderado al ingreso de aproximadamente 6.2 años, y alrededor de 87%
de ellos están denominados en dólares.
Mencionan que la
transacción aún está sujeta a la aprobación de la COFECE. En
cuanto a lo que representa el proyecto para la Fibra, vale la pena
destacar que este proyecto representaría aproximadamente 5% del ABR
total de Fmty y 20% del ABR de oficinas. Consideramos que el NOI del
proyecto podría representar más del 10% del NOI estimado para Fmty
en 2020e y que, después
de su inclusión y
estabilización, el cap rate del fideicomiso se mantenga alrededor de
los niveles actuales (8.5%).
Dado que
aproximadamente 87% de los ingresos del nuevo proyecto estarán
dolarizados, se espera que más del 73% de los ingresos consolidados
estén denominados en dólares tras su inclusión. Asimismo, calculan
que después de incluir el proyecto el nivel de ocupación y el plazo
de arrendamientos promedio (ambos ponderados al ingreso) sean de
aproximadamente 96% y 6 años, respectivamente.
Considerando el
monto total de la transacción de $100.48 mdd estimamos que el valor
de las propiedades de Fibra Monterrey se situará en alrededor de
$16,100 mdp ($15,700 millones si sólo tomamos en cuenta el primer
pago de $78.96 mdd), por lo que se necesitaría un crecimiento
adicional de 24% para lograr su meta del Visión 2020, que busca
alcanzar un valor de propiedades de inversión de $20,000 mdp.
Derivado de todo lo anterior, consideramos que la adquisición es un
movimiento en la dirección correcta, que va de acuerdo a la
estrategia del fideicomiso, y que lo acerca a cumplir sus metas sin
diluir su nivel de cap rate consolidado.
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