Principales mensajes de la administración. Nos reunimos con la administración de Terrafina (TERRA) durante la Conferencia
de Latinoamérica 2019 (Citi’s 2019 LatAm Equities Conference)
en la ciudad de Nueva York que se lleva a cabo esta semana en la ciudad
de Nueva York. Al ser preguntado sobre los mensajes clave que
la administración esperaba transmitir a los inversionistas, el director
general de TERRA, Alberto Chretin, respondió que el tratado de libre
comercio entre EUA, México y Canadá (conocido como USMCA o TLCAN 2.0)
estaba siendo favorable para su negocio, a pesar
de la creciente resistencia del Congreso estadounidense en algunos
puntos del acuerdo. La compañía mencionó la mayor confianza con respecto
a las relaciones comerciales entre EUA y México no sólo entre los
inversionistas, sino también en las conversaciones
con los arrendatarios. Otro mensaje importante a transmitir es que los
indicadores clave de desempeño (KPI) siguen siendo muy sólidos, con
tasas de ocupación a niveles casi récord, favorables términos de
arrendamiento, disciplinada oferta y positivos diferenciales
de arrendamientos en dólares. Por último, la compañía citó el
considerable descuento injustificado al VNA al cual cotizan actualmente
las acciones, y el compromiso de la administración para reducir este
descuento.
Principales preocupaciones de los inversionistas. Ante la pregunta de cuáles fueron las principales inquietudes de los inversionistas, TERRA mencionó el riesgo macro y político en México y sus implicaciones para el desempeño del negocio. TERRA reconoció que, aunque las preocupaciones sobre el USMCA y las relaciones comerciales estaban disminuyendo, seguían siendo un factor a tener en cuenta. Asimismo, hablamos sobre las inquietudes de los inversionistas sobre la asignación de capital y el gobierno corporativo. Específicamente, conversamos sobre las restricciones al crecimiento de las FIBRAs debido a los portafolios totalmente ocupados, el tímido crecimiento de las rentas, los balances financieros totalmente comprometidos, y la valuación a descuento de las acciones.
¿Cómo planea TERRA abordar estas preocupaciones? Las estrategias de TERRA para abordar estas inquietudes son: 1) seguir centrándose especialmente en el rendimiento del negocio (KPI) y en la ejecución de la estrategia, incluyendo permanecer próximos a los arrendatarios y mantener la alta calidad de su portafolio; 2) reciclar su portafolio (US$50-US$100 millones potencialmente) para liberar capital en los activos no estratégicos y en los activos que no producen ingresos, y redistribuir los fondos en proyectos que ofrezcan mayores retornos, incluyendo expansiones, edificios a la medida (BTS/Build-to-Suit) y oportunidades relacionadas; 3) continuar revisando las prácticas del gobierno corporativo.
Buen gobierno corporativo, por ejemplo. TERRA enfatizó su sólida cultura de buen gobierno corporativo y trato justo para todos los inversionistas en tres áreas clave: 1) la decisión de TERRA de abstenerse de las ventas del portafolio de propiedades industriales de otras compañía, PruMex III (cuyo cierre de venta está previsto para el 2T19) debido a los recursos y valuación de capital insuficientes; 2) su estrategia de reciclar activos en lugar de simplemente hacer crecer la base de activos y capital debido a su responsabilidad fiduciaria por una parte, pero también porque la comisión por incentivos está orientada a la creación de valor; 3) los altos márgenes EBITDA y de los FFO actuales muestran que las comisiones que pagan los inversionistas por la asesoría externa son bajos a 18% de los FFO (2017) vs. los de sus pares de FIBRAs y vs. las compañías globales administradas internamente.
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