Citibanamex: Fibra Prologis (FIBRAPL.14) Alerta: La compañía anuncia la venta de activos por US$62 millones a una valuación favorable; reiteramos Compra

El continuo reciclaje del portafolio, un factor positivo para las acciones de Fibra Prologis. Ayer lunes, Fibra Prologis (FIBRAPL) anunció la venta de un portafolio de propiedades por US$62 millones (US$57.73/pie cuadrado) a una tasa de capitalización estimada de 8%, y en línea con su valoración más reciente (diciembre de 2018) de US$58/p.c. Creemos que la venta es positiva para las acciones de FIBRAPL, ya que demuestra una administración activa del portafolio para beneficiar a los accionistas, incluyendo una disposición del patrocinador, PLD, para vender activos cuando los fondos obtenidos se pueden utilizar para conseguir mejores retornos y no para simplemente aumentar su base de activos. FIBRAPL utilizará los ingresos de esta transacción para pagar su línea de crédito revolvente. Cabe mencionar, que no sólo está la valuación en línea con la tasa de capitalización implícita de la acción (8%), sino  que también se trata de una combinación de propiedades consideradas no estratégicas por la administración debido a su ubicación en sub-mercados de baja prioridad, o son edificios de manufactura más maduros que FIBRAPL planeaba reciclar próximamente.

Detalles del portafolio y de la transacción. El portafolio estaba constituido por aproximadamente 1.1 millones de pies cuadrados de área rentable bruta (ARB), equivalente a ~3% del ARB consolidada de FIBRAPL en el 4T18, tenía una ocupación de 95.7% e incluía las siguientes propiedades: dos edificios que totalizan 423,021 p.c. en Guadalajara; tres edificios de 343,809 p.c. en Monterrey; un edificio de 139,673 p.c. en Nogales, un edificio de 95,949 p.c. en Querétaro; y un edificio de 71,868 p.c. en Saltillo. Con base en la información proporcionada por la compañía, estimamos una tasa de capitalización implícita de la venta de aproximadamente 8.0%, incluyendo costos de cierre totales de aproximadamente US$1.1 millones y una provisión de US$1.1 millones para mejoras de capital requeridas. La edad promedio del portafolio era de aproximadamente 15-16 años y todas las propiedades tenían arrendamientos en dólares excepto un edificio. El comprador de la transacción fue un inversionista institucional mexicano, FINSA, junto con Walton Street Capital.

Reiteramos recomendación de Compra. Reiteramos nuestra recomendación de Compra de FIBRAPL y Precio Objetivo a 12 meses de P$40 por acción (RTE de 12.6%).