CITIBANAMEX : Fibra Prologis (FIBRAPL.14) Reducimos nuestros estimados, pero se mantiene nuestra convicción; reiteramos Compra

Reiteramos recomendación de Compra y Precio Objetivo a 12 meses de P$40 por acción. Revisamos nuestro modelo para incorporar los resultados del 4T18 de Fibra Prologis (FIBRAPL) y la reciente venta de activos anunciada hace unos días. Seguimos esperando un sólido desempeño operativo del sector de propiedades industriales en México, incluyendo el de FIBRAPL y, a pesar del reciente repunte de las acciones (+24% anual vs. +3% del índice S&P/BMV IPC), seguimos viendo margen de apreciación. Reiteramos nuestra recomendación de Compra y PO a 12 meses de P$40 por acción.

Mínimas revisiones a nuestros estimados. Reducimos ligeramente nuestros estimados para 2019 y 2020 (en 7% y 6%, respectivamente) para reflejar la venta de activos (~3%) y los reembolsos ligeramente menores a arrendatarios (vs. nuestros supuestos para el 4T18). Seguimos proyectando una sólida y estable ocupación de 96% en 2019 y un crecimiento de las rentas de 1.9% (en dólares). En cuanto a las utilidades, nuestros estimados de la UPA se mantienen estables, lo cual refleja las proyecciones de menores pérdidas cambiarias, y la revisión de un valor justo de mercado superior. Nuestras expectativas del AFFO/CBFI para 2019 y 2020 se reducen 12% y 13%, respectivamente, lo cual refleja los efectos de las ventas de activos.

Reciclado del portafolio y administración proactiva del portafolio. Nuestros estimados revisados también reflejan la venta de activos recientemente anunciada de US$62 millones; creemos que la venta es positiva porque demuestra una administración activa del portafolio para beneficiar a los accionistas, incluyendo una disposición por parte del patrocinador, PLD, de vender activos cuando los fondos obtenidos se pueden utilizar para conseguir mejores retornos y no para simplemente aumentar su base de activos (ver nuestro reporte Fibra Prologis - Alerta: La compañía anuncia la venta de activos por US$62 millones a una valuación favorable; reiteramos Compra, publicado el 26 de marzo de 2019).

Reiteramos nuestro PO a P$40 por acción. A pesar de la mínima reducción de nuestros estimados, el efecto en nuestro PO a 12 meses es insignificante, y reiteramos nuestra recomendación de Compra y PO a 12 meses de P$40 por acción (RTE de 14.8%).