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lunes, 29 de abril de 2019

Citibanamex: Fibra Macquarie (FIBRAMQ.12) Alerta: Principales conclusiones de la conferencia de resultados del 1T19


Ayer jueves, Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reportó sólidos resultados del 1T19 que estuvieron en línea con nuestros estimados (ver nuestro reporte Fibra Macquarie - 1T19: Resultados en su mayoría en línea con lo esperado, con los FFO/acción ligeramente por encima, publicado hoy viernes, 26 de abril). Estas fueron las principales conclusiones de la conferencia de resultados del 1T19:

Continuas perspectivas favorables; guía reafirmada. La administración mencionó las favorables condiciones operativas en los segmentos Industrial y Comercial, lo que resultó en un sólido desempeño del portafolio en el 1T19 (y unos FFO/acción superiores a lo esperado), incluyendo AFFO/acción de +4.5% anual y un aumento del margen AFFO de 36 p.b. La administración citó el aumento de los ingresos mismas tiendas, los menores gastos financieros netos y las comisiones de administración como contribuyentes clave del rendimiento, lo cual compensó las recientes ventas de activos y el mayor capex, las mejoras para los inquilinos (TI) y las comisiones de arrendamiento. FIBRAMQ reiteró su guía para 2019 de AFFO de P$2.45-P$2.50 por CBFI y una distribución de P$1.70 por certificado (equivalente a un rendimiento de 7.7% al precio actual).

Ocupación récord y sólidos nuevos arrendamientos en el segmento Industrial. En el portafolio Industrial, las rentas de FIBRAMQ aumentaron 3.2% anual, mientras que la utilidad operativa neta (NOI) y el margen de la utilidad operativa neta casi no cambiaron anualmente, reflejando una mejora de 297 p.b. en la ocupación a 94.8%, pero también una reducción de 7.2% del ARB debido a las ventas recientes de activos. En base a mismas tiendas, las rentas subieron 1.6% anual, la utilidad operativa neta aumentó 3.6% y 148 p.b. a otro nivel récord, de 94.8%. La administración citó un nivel relativamente bajo de actividad de arrendamiento (809,000 pies cuadrados), pero el mayor nivel de nuevos arrendamientos firmados (508,000 p.c.) desde el 2T17, y un cómodo 9.9% de arrendamientos con vencimientos en 2019 y 17.5% en 2020.

Las renovaciones récord, y las sólidas retenciones impulsan el crecimiento en el segmento Comercial. En el portafolio Comercial, las rentas de FIBRAMQ aumentaron 4.0% anual, mientras que la utilidad operativa neta se incrementó 7.9%, con una expansión del margen de la utilidad neta de ~120 p.b. anual y trimestral. Estos niveles contrarrestan una contracción de 43 p.b. trimestral en la ocupación (a un todavía sólido 93.5%) debido principalmente a dos salidas específicas de dos arrendatarios. La administración citó un nivel récord de renovaciones (18,700 metros cuadrados) y un aumento de 951 p.b. en su tasa de retención a 83%, la mayor desde el 3T15. La administración indicó que no tienen intención de vender su portafolio de propiedades comerciales actualmente, ya que existe mucho margen de alza.

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