Reiteramos nuestras recomendaciones de Compra; nuestros estimados y Precios Objetivo, prácticamente sin cambios en la mayoría.
Revisamos nuestros modelos para incluir: 1) los resultados del 3T18 que
mostraron en promedio ingresos y EBITDA en línea, y fondos ajustados de
operaciones (AFFO)/acción) superiores a lo esperado; 2) mayores
estimados del USDMXN para 2019-2020 de P$20.0/US$
vs. P$18.20/US$ anteriormente; 3) una tasa de capitalización y un WACC
promedio superiores en 50 p.b. y 14 p.b. respectivamente, debido a los
mayores estimados del rendimiento del bono del Tesoro a 10 años de EUA
(UST10Y, 3.50% vs. 3.0% anteriormente) para
la tasa de capitalización y debido a la mayor prima de riesgo país en
México (170 p.b. vs. 150 p.b. anteriormente) para el WACC. Como
consecuencia, nuestros Precios Objetivos se mantienen sin cambios para
Fibra Macquarie (FIBRAMQ), Fibra Prologis (FIBRAPL)
y Terrafina (TERRA), ya que la mayor tasa de capitalización y el WACC
contrarrestan el mayor tipo de cambio esperado; mientras que nuestro PO
de Fibra Uno (FUNO) se reduce en 8% a P$34.00 por acción, ya que el
menor EBITDA y la tasa de capitalización y WACC
mayores contrarrestan el mayor tipo de cambio. Por último, aumentamos
nuestro PO de Vesta en 9% a P$35.00 por acción, ya que el mayor tipo de
cambio y el menor número de acciones lograron contrarrestar la tasa de
capitalización y el WACC superiores. Mantenemos
nuestro optimismo hacia el sector de propiedades industriales debido a
sus continuos resultados sólidos, su atractiva valuación y la mejora de
las perspectivas debido a la resolución del nuevo tratado comercial
entre EUA, México y Canadá (USMCA por sus siglas
en inglés). Reiteramos nuestras recomendaciones de Compra con
preferencia por FUNO.
Alta
correlación de las FIBRAs con los bonos soberanos de México a largo
plazo (+), con los diferenciales de los bonos soberanos (-) y con la
depreciación del USDMXN
(-). Actualizamos el análisis de correlación que realizamos hace unos meses (ver nuestro reporte
FIBRAs industriales de México - Verdades y conceptos erróneos sobre las FIBRAs industriales… ¿por qué comprar ahora?,
publicado el 6 de febrero) con la misma conclusión: las acciones de
propiedades
con la mayoría de sus rentas en dólares están altamente correlacionadas
con los bonos en dólares de México (UMS10Y), el diferencial de los
bonos soberanos y el tipo de cambio, pero las valuaciones ya compensan
más que adecuadamente a los inversionistas por
el reciente aumento del riesgo país.
Los actuales precios del mercado ya descuentan los supuestos macro complicados. En este reporte ofrecemos un análisis de sensibilidad de nuestros Precios Objetivos basados en los cambios a las proyecciones sobre el tipo de cambio USDMXN y el riesgo país de México para 2019 y concluimos que los precios actuales de las acciones ofrecen mucho margen para absorber al menos otros 100 p.b. en el riesgo país, ignorando los flujos de efectivo en dólares de las FIBRAs.
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