sábado, 24 de noviembre de 2018

CITIBANAMEX : Propiedades industriales de México Revisamos nuestros estimados por el aumento del riesgo país en México tras los resultados del 3T18; reiteramos Compra, ya que la valuación sigue atractiva


Reiteramos nuestras recomendaciones de Compra; nuestros estimados y Precios Objetivo, prácticamente sin cambios en la mayoría. Revisamos nuestros modelos para incluir: 1) los resultados del 3T18 que mostraron en promedio ingresos y EBITDA en línea, y fondos ajustados de operaciones (AFFO)/acción) superiores a lo esperado; 2) mayores estimados del USDMXN para 2019-2020 de P$20.0/US$ vs. P$18.20/US$ anteriormente; 3) una tasa de capitalización y un WACC promedio superiores en 50 p.b. y 14 p.b. respectivamente, debido a los mayores estimados del rendimiento del bono del Tesoro a 10 años de EUA (UST10Y, 3.50% vs. 3.0% anteriormente) para la tasa de capitalización y debido a la mayor prima de riesgo país en México (170 p.b. vs. 150 p.b. anteriormente) para el WACC. Como consecuencia, nuestros Precios Objetivos se mantienen sin cambios para Fibra Macquarie (FIBRAMQ), Fibra Prologis (FIBRAPL) y Terrafina (TERRA), ya que la mayor tasa de capitalización y el WACC contrarrestan el mayor tipo de cambio esperado; mientras que nuestro PO de Fibra Uno (FUNO) se reduce en 8% a P$34.00 por acción, ya que el menor EBITDA y la tasa de capitalización y WACC mayores contrarrestan el mayor tipo de cambio. Por último, aumentamos nuestro PO de Vesta en 9% a P$35.00 por acción, ya que el mayor tipo de cambio y el menor número de acciones lograron contrarrestar la tasa de capitalización y el WACC superiores. Mantenemos nuestro optimismo hacia el sector de propiedades industriales debido a sus continuos resultados sólidos, su atractiva valuación y la mejora de las perspectivas debido a la resolución del nuevo tratado comercial entre EUA, México y Canadá (USMCA por sus siglas en inglés). Reiteramos nuestras recomendaciones de Compra con preferencia por FUNO.

Alta correlación de las FIBRAs con los bonos soberanos de México a largo plazo (+), con los diferenciales de los bonos soberanos (-) y con la depreciación del  USDMXN (-). Actualizamos el análisis de correlación que realizamos hace unos meses (ver nuestro reporte FIBRAs industriales de México - Verdades y conceptos erróneos sobre las FIBRAs industriales… ¿por qué comprar ahora?, publicado el 6 de febrero) con la misma conclusión: las acciones de propiedades con la mayoría de sus rentas en dólares están altamente correlacionadas con los bonos en dólares de México (UMS10Y), el diferencial de los bonos soberanos y el tipo de cambio, pero las valuaciones ya compensan más que adecuadamente a los inversionistas por el reciente aumento del riesgo país.

Los actuales precios del mercado ya descuentan los supuestos macro complicados. En este reporte ofrecemos un análisis de sensibilidad de nuestros Precios Objetivos basados en los cambios a las proyecciones sobre el tipo de cambio USDMXN y el riesgo país de México para 2019 y concluimos que los precios actuales de las acciones ofrecen mucho margen para absorber al menos otros 100 p.b. en el riesgo país, ignorando los flujos de efectivo en dólares de las FIBRAs.

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