Fibra Uno (FUNO11) 3T18: Resultados mixtos, con EBITDA inferior a nuestros estimados, pero FFO superior por los menores gastos financieros

Nuestras conclusiones. Fibra Uno (FUNO) reportó resultados del 3T18 decentes en general, ligeramente inferiores a nuestros estimados en cuanto al EBITDA (debido a los gastos generales y administrativos), pero superior a nuestras expectativas en las líneas de la utilidad neta y fondos de operaciones (FFO), debido principalmente a una ganancia en la venta de activos y a los mayores gastos financieros capitalizados. Los ingresos totales de P$4,345 millones fueron +22% anual y estuvieron en línea con nuestros estimados. Sin embargo, el EBITDA de P$3,023 millones (margen de 69.6%) fue +16% anual, -6% vs. nuestra proyección y -6% vs. el consenso, debido principalmente a los gastos relacionados con los bonos ejecutivos mayores de lo esperado (P$155 millones vs. P$35 millones esperados). Los FFO/acción de P$0.56/CBFI fueron +18% anual y +12% vs. nuestro estimado, ayudados por los gastos financieros menores de lo esperado (una mayor proporción capitalizada), mientras que la UPA de P$1.15/CBFI superó significativamente nuestro estimado de P$0.47 por las revaluaciones de propiedades y una ganancia de P$64 millones por la venta de activos.

Sólidos resultados operativos en todos los segmentos. El área rentable bruta (ARB) consolidada de 8.45 millones de metros cuadrados fue +9% anual y -2% vs. nuestra proyección, mientras que la tasa de ocupación de 95.4% se expandió 174 p.b. anual y +106 p.b. vs. nuestra expectativa, ayudada por una nueva clasificación de “In Service” que excluye las propiedades en estabilización. El segmento de Oficinas registró el mayor crecimiento anual de ingresos, con +31%, pero fue 11% inferior a nuestra expectativa debido a las menores rentas promedio. El segmento Comercial registró el segundo mayor crecimiento de ingresos (+19% anual y +6% vs. nuestra expectativa), con un ARB +8% anual, rentas promedio +9% anual y ocupación +100 p.b. a 94.8%. Por último, el segmento Industrial ingresos de P$937 millones (+15% anual, -6% vs. nuestra proyección), ayudados por el aumento de 5% anual del ARB, el incremento de 6% de la renta por metro cuadrado promedio y la expansión de 250 p.b. en la ocupación a 97.4%.

La razón LTV (deuda/activos) sigue siendo cómoda a 32%. La deuda neta de FUNO de P$68,468 millones aumentó 13% anual y +6% vs. nuestra expectativa, pero se mantuvo en una razón LTV (deuda/activos) cómoda de 31.9%. FUNO finalizó el año con ~644,000 metros cuadrados de ARB en desarrollo (excluyendo Helios) que contribuirán P$1,800 millones adicionales de ingresos una vez estabilizados.

Implicaciones.  El dividendo de FUNO de P$0.55 por acción implica ~100% de los AFFO y un rendimiento por dividendo anualizado de 9.2% (al precio más reciente). Reiteramos nuestra recomendación de Compra de las acciones de FUNO.