Nuestras
conclusiones. El Flujo Ajustado de Operación (AFFO)/acción de P$0.57 en el 1T17
aumentó 15% anual y estuvo en línea con nuestros estimados, mientras que Fibra
Macquarie (FIBRAMQ) anunció formalmente una estrategia de aumento de la
cobertura de dividendos mediante la cual las razones de pago alcanzarían un
saludable 70%. Los ingresos del 1T17 de P$913 millones (+9% anual) y la
utilidad operativa neta (NOI) de P$809 millones (+14% anual) estuvieron en
línea con nuestras expectativas. Por otra parte, el Flujo de Operación (FFO) de
P$538 millones aumentó 19% anual y superó nuestra expectativa en 7%, debido
principalmente a los menores gastos por intereses. La pérdida neta reportada de
P$1,300 millones fue muy inferior a nuestro estimado de P$501 millones por las
considerables ganancias no monetarias; excluyendo estas ganancias, las
utilidades ajustadas estuvieron en línea.
Aumento
de la cobertura de dividendos: una nueva alternativa. Además de reiterar su
meta del AFFO para 2017 (P$2.13-P$2.18), FIBRAMQ presentó su objetivo de
dividendo por acción de P$1.45-P$1.50, lo cual implica un pago de ~70%. Creemos
que esta estrategia de mayor cobertura de dividendos -única entre sus pares-,
podría actuar como un catalizador de las acciones de FIBRAMQ al incrementar el
flujo libre de efectivo y permitir el autofinanciamiento de inversiones.
Los
segmentos Comercial e Industrial reportaron resultados en línea con nuestras
expectativas, con un ligero crecimiento anual. La ocupación del portafolio de
FIBRAMQ fue de 92.7%, +60 p.b. anual y +31 p.b. vs. nuestros estimados. Por
segmento, las rentas industriales (US$4.55/metros cuadrados) aumentaron 2.2%
anual y estuvieron en línea con nuestras proyecciones, mientras que la
ocupación de 92.3% se incrementó 70 p.b. anual y 30 p.b. vs. nuestro estimado.
La rentas promedio en pesos en el segmento Comercial (de propiedad al 100%)
estuvieron en línea a P$141/metros cuadrados (+3% anual), y la ocupación de
97.1% también igualó nuestras expectativas. Las tasas de retención en el
segmento Industrial en los últimos doce meses se contrajeron 10 p.b. anual a
66% en el 1T17, mientras que en el segmento Comercial se contrajeron 9 p.b.
anual a 65%.
FIBRAMQ
vendió dos propiedades en abril por US$4.6 millones. La compañía vendió
propiedades con una superficie total de 148,000 pies cuadrados en La Paz y
Ascensión por US$4.6 millones (US$31/p.c.). Este programa de reciclado de
activos, aunque pequeño, es otra iniciativa para incrementar el efectivo que
merece la pena seguir de cerca en 2017.
Implicaciones.
Fibra Macquarie anunció una distribución de P$0.38 por CBFI en el 1T17,
equivalente a 66% de los fondos ajustados de operaciones (AFFO) y a un
rendimiento anualizado de 7.1% (y a un rendimiento anualizado del AFFO bastante
sólido de 10.7%). Reiteramos nuestra recomendación de Compra para las acciones
de Fibra Macquarie.
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