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viernes, 28 de abril de 2017

CITIBANAMEX : Fibra Macquarie (FIBRAMQ.12) 1T17: Los AFFO superan ampliamente lo esperado, con una sólida cobertura de dividendos



Nuestras conclusiones. El Flujo Ajustado de Operación (AFFO)/acción de P$0.57 en el 1T17 aumentó 15% anual y estuvo en línea con nuestros estimados, mientras que Fibra Macquarie (FIBRAMQ) anunció formalmente una estrategia de aumento de la cobertura de dividendos mediante la cual las razones de pago alcanzarían un saludable 70%. Los ingresos del 1T17 de P$913 millones (+9% anual) y la utilidad operativa neta (NOI) de P$809 millones (+14% anual) estuvieron en línea con nuestras expectativas. Por otra parte, el Flujo de Operación (FFO) de P$538 millones aumentó 19% anual y superó nuestra expectativa en 7%, debido principalmente a los menores gastos por intereses. La pérdida neta reportada de P$1,300 millones fue muy inferior a nuestro estimado de P$501 millones por las considerables ganancias no monetarias; excluyendo estas ganancias, las utilidades ajustadas estuvieron en línea. 

Aumento de la cobertura de dividendos: una nueva alternativa. Además de reiterar su meta del AFFO para 2017 (P$2.13-P$2.18), FIBRAMQ presentó su objetivo de dividendo por acción de P$1.45-P$1.50, lo cual implica un pago de ~70%. Creemos que esta estrategia de mayor cobertura de dividendos -única entre sus pares-, podría actuar como un catalizador de las acciones de FIBRAMQ al incrementar el flujo libre de efectivo y permitir el autofinanciamiento de inversiones. 

Los segmentos Comercial e Industrial reportaron resultados en línea con nuestras expectativas, con un ligero crecimiento anual. La ocupación del portafolio de FIBRAMQ fue de 92.7%, +60 p.b. anual y +31 p.b. vs. nuestros estimados. Por segmento, las rentas industriales (US$4.55/metros cuadrados) aumentaron 2.2% anual y estuvieron en línea con nuestras proyecciones, mientras que la ocupación de 92.3% se incrementó 70 p.b. anual y 30 p.b. vs. nuestro estimado. La rentas promedio en pesos en el segmento Comercial (de propiedad al 100%) estuvieron en línea a P$141/metros cuadrados (+3% anual), y la ocupación de 97.1% también igualó nuestras expectativas. Las tasas de retención en el segmento Industrial en los últimos doce meses se contrajeron 10 p.b. anual a 66% en el 1T17, mientras que en el segmento Comercial se contrajeron 9 p.b. anual a 65%. 

FIBRAMQ vendió dos propiedades en abril por US$4.6 millones. La compañía vendió propiedades con una superficie total de 148,000 pies cuadrados en La Paz y Ascensión por US$4.6 millones (US$31/p.c.). Este programa de reciclado de activos, aunque pequeño, es otra iniciativa para incrementar el efectivo que merece la pena seguir de cerca en 2017. 

Implicaciones. Fibra Macquarie anunció una distribución de P$0.38 por CBFI en el 1T17, equivalente a 66% de los fondos ajustados de operaciones (AFFO) y a un rendimiento anualizado de 7.1% (y a un rendimiento anualizado del AFFO bastante sólido de 10.7%). Reiteramos nuestra recomendación de Compra para las acciones de Fibra Macquarie.

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