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viernes, 28 de abril de 2017

CITIBANAMEX : Corporación Inmobiliaria Vesta SAB de CV (VESTA) 1T17: Ingresos y EBITDA en línea con lo esperado; utilidad neta superior a las proyecciones por las considerables ganancias no monetarias



Nuestras conclusiones. Vesta reportó ingresos y EBITDA del 1T17 en línea con nuestros estimados y los del consenso. Los ingresos totales de US$25.7 millones fueron +22% anual, mientras que el EBITDA de US$22 millones fue +21% anual. La utilidad neta reportada de US$78.4 millones estuvo considerablemente por encima de nuestra proyección de US$12.2 millones (US$13 millones del consenso de IBES), ayudada por una ganancia no monetaria de US$64 millones por una revaluación de propiedades. Excluyendo esta ganancia, las utilidades habrían estado en línea con nuestro estimado. Por último, los Fondos de Operaciones (FFO)/acción de US$0.016 fueron inferiores a nuestra expectativa de US$0.028, debido a los mayores impuestos y al menor número de acciones. 

Los indicadores clave de desempeño (KPI) se mantienen sólidos; la mayor ocupación compensa las rentas ligeramente menores. La ocupación de Vesta de 89.1% fue +160 p.b. anual y +82% vs. nuestra expectativa, liderada por el sólido desempeño en las regiones Norte (+619 p.b. vs. nuestro estimado y 20% de la superficie bruta arrendable o SBA) y Bajío (+1,079 p.b. vs. nuestra expectativa; 51% de la SBA total). El arrendamiento promedio de US$4.80/pie cuadrado/año fue +6% anual y estuvo en línea con nuestro estimado, mientras que la SBA de casi 24 millones de pies cuadrados fue +16% anual. La ocupación mismas tiendas aumentó 180 p.b. anual a 97.7%, mientras que la ocupación del portafolio estabilizado se expandió 100 p.b. anual a 94.7%. La actividad de arrendamiento total en el 1T17 fue de 232,000 pies cuadrados, de los cuales el 22% correspondió a nuevos contratos (arrendatarios de las industrias automotriz y de empacado) y el 78% a renovaciones. Durante el trimestre, uno de sus principales arrendatarios, Nestlé, renovó sus tres contratos por otros siete años. 

Entrega a tiempo de los nuevos desarrollos en el 1T17; el balance financiero se mantiene saludable. Los nuevos proyectos lanzados en el 1T17 incluyeron edificios a la medida (Built-to-Suit, BTS) y de inventario con un total de casi 1.3 millones de pies cuadrados a un retorno promedio esperado sobre el costo de 10.9%. El actual portafolio de desarrollos de Vesta consiste en casi 1.3 millones de pies cuadrados, con un proyecto BTS que representa 8% del total. El balance financiero de Vesta se mantiene saludable para financiar una expansión, con una deuda neta de US$350 millones y una razón LTV (deuda/activos) de 24%. 

Implicaciones. Con una cartera de proyectos de crecimiento visible y un sólido desempeño operativo, reiteramos nuestra recomendación de Compra de las acciones de Vesta. 

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