CITIBANAMEX : Fibra Hotel (FIHO.12) 1T17: Ingresos y EBITDA en línea con nuestro estimado; las utilidades, inferiores a lo proyectado, debido principalmente a los mayores costos de financiamiento

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Nuestras conclusiones. Fibra Hotel (FIHO) reportó ingresos y EBITDA en línea con nuestras expectativas, mientras que la utilidad neta fue inferior a lo esperado por los mayores gastos financieros. La compañía reportó ingresos totales de P$757 millones, +42% anual y en línea con nuestra proyección, mientras que el EBITDA de P$186 millones fue +57% anual y también coincidió con nuestros estimados. La utilidad neta de P$59 millones fue +3% anual, pero 13% inferior a nuestra expectativa de P$68 millones por los mayores costos de financiamiento y la depreciación. Asimismo, los fondos ajustados de operaciones (AFFO) por acción de P$0.24 fueron +31% anual pero 10% inferiores a nuestro estimado. 

Los indicadores clave de desempeño (KPI por sus siglas en inglés) permanecieron sólidos; los ingresos por habitación disponible (RevPar) aumentaron 20% anual por la mayor tarifa diaria promedio (ADR). FIHO finalizó el trimestre con 75 hoteles y 10,412 habitaciones en operación, la mayoría en línea con nuestra expectativa. Excluyendo los hoteles arrendados, FIHO reportó un RevPar de P$665 (+17% anual y +4% vs. nuestro estimado) derivado de un nivel de ocupación promedio de 58.9% (sin cambios vs. 1T16 y en línea con nuestro estimado) y una ADR de P$1,112 (+17% anual y +7% vs. nuestra proyección). Con base en las VMT (64 hoteles), el RevPar de P$661 fue +13% anual, como resultado de la mejora de 180 p.b. anual en la tasa de ocupación a 61.8% y un incremento de 10% anual en la ADR, a P$1,070.

El dividendo por acción del 1T17 de P$0.24/CBFI (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) implica un rendimiento anualizado de 6.2%. La distribución de la compañía para el 1T17 equivale a 100% de los AFFO y a un rendimiento anualizado de 6.2% (al precio más reciente). Cabe recordar, que la compañía espera un crecimiento de los AFFO de 25% para 2017; como consecuencia, suponiendo una razón de pago de 100%, esta meta implicaría una distribución de P$1.25 por acción (en línea con nuestra expectativa) y un rendimiento implícito de 8.1% para 2017. 

El balance financiero se mantiene saludable; el 66% de la deuda a cupón variable, con cobertura. FIHO reportó una deuda neta de P$2,355 millones en el 1T17, equivalente a una saludable razón LTV (deuda/activos) de 23% y a una razón deuda neta/EBITDA de 3.2x. Al fin del 1T17, la compañía contaba con cobertura para el 66% de sus pasivos con cupón variable para cubrir las variaciones de la tasa TIIE (caps). 

Implicaciones. A pesar de los sólidos resultados operativos, creemos que la valuación de FIHO es alta, a casi 12x el múltiplo VC/EBITDA proyectado a 2017. Reiteramos nuestra recomendación de Venta (3) de las acciones de FIHO. 

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