Lanzan Capreits, plataforma de software para valuación y análisis de FIBRAs en México

La plataforma busca concentrar información financiera, inmobiliaria y bursátil para que los inversionistas desarrollen sus propios escenarios de valuación. Capreits V1 incorpora +60 variables de análisis por FIBRA, incluyendo NAV, cap rates, deuda, FFO, métricas por CBFI y riesgo financiero. Desarrollada durante dos años, la plataforma se lanzará bajo un modelo freemium, con una FIBRA de acceso permanente sin costo y acceso completo desde $33 MXN mensuales.   Ciudad de México, a 28 de octubre de 2026. — En un mercado de FIBRAs que ya administra activos por más de un billón de pesos y cerca de 32 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR), se anuncia el lanzamiento oficial de Capreits, una plataforma de software especializada en valuación y análisis fundamental de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces en México.   De acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA), el sector representa actualmente cerca del 4% del PIB nacional y ha registrado un rendimiento acumulado de 100.14% en los últimos cinco años, por encima del IPC y del S&P 500.   A pesar del crecimiento y mayor institucionalización del mercado, analizar una FIBRA continúa requiriendo integrar información proveniente de reportes trimestrales, estados financieros, presentaciones corporativas y distintas fuentes de mercado.   Capreits.com nace para concentrar ese proceso de análisis en una sola plataforma y permitir que el inversionista construya sus propios escenarios de valuación. En lugar de limitarse al precio de mercado o a múltiplos predeterminados, la plataforma permite modificar variables como la tasa de capitalización (cap rate) y estimar un Valor Neto de los Activos (NAV) propio.   La pregunta que busca ayudar a responder es sencilla: ¿Cuánto considero que realmente vale esta FIBRA y cuánto estoy pagando por ella?   Capreits no emite recomendaciones de compra o venta. Su objetivo es proporcionar información, métricas y herramientas para que cada usuario pueda realizar su propio análisis.   “Durante años analicé FIBRAs utilizando reportes trimestrales, modelos en Excel y distintas fuentes de información. Capreits nace de querer reunir ese proceso en una sola plataforma y, sobre todo, permitir que cada inversionista utilice sus propios supuestos. No buscamos decirle al usuario cuánto vale una FIBRA; buscamos darle las herramientas para que pueda determinarlo”, señaló Antonio Alejandro González Castillo, cofundador de Capreits. +60 variables de análisis por FIBRA En su primera versión, Capreits V1 cubre 15 FIBRAs e incorpora más de 60 variables de análisis por cada una, incluyendo NAV, cap rates, deuda, FFO, métricas por CBFI y riesgo financiero.   Entre sus principales funcionalidades se encuentran:   Valuación mediante cap rates y NAV: el usuario puede modificar sus propios supuestos y construir escenarios de valuación. Desagregación del portafolio: permite diferenciar entre propiedades estabilizadas, desarrollos y reservas de tierra. Deuda y estructura de capital: incorpora métricas de apalancamiento, capacidad de pago y exposición financiera. FFO y métricas por CBFI: concentra indicadores relevantes para analizar generación de flujo y distribuciones. Comparación entre FIBRAs: facilita contrastar valuaciones, rendimientos y métricas financieras entre distintas emisoras.   El concepto detrás del producto es que el inversionista pueda analizar una FIBRA desde la perspectiva económica de quien evalúa un portafolio inmobiliario, y no únicamente a partir del comportamiento diario de su certificado en bolsa. Modelo freemium Capreits será lanzada bajo un modelo freemium.   Cada usuario podrá seleccionar una FIBRA de su preferencia y mantener acceso completo a su análisis de manera gratuita y permanente. Asimismo, los nuevos usuarios tendrán 14 días de prueba gratuita con acceso a todas las FIBRAs disponibles en la plataforma.   Una vez concluido ese periodo, el acceso completo al universo cubierto por Capreits tendrá un precio de $33 MXN mensuales. Un proyecto desarrollado durante dos años Capreits fue desarrollada durante aproximadamente dos años como un proyecto independiente, con el objetivo de construir una herramienta especializada en valuación inmobiliaria aplicada inicialmente al mercado público de FIBRAs.   “El reto tecnológico no era solo reunir información, sino estandarizar los reportes de 15 FIBRAs que publican sus datos de formas distintas y convertirlos en un modelo que se recalcula al instante con los supuestos de cada usuario. Lo que antes tomaba horas en Excel, ahora se puede analizar en minutos”, concluyó Carlos Enrique Agostini Silva, cofundador de Capreits y líder de arquitectura y desarrollo tecnológico.   La primera etapa de la plataforma estará concentrada en México. A largo plazo, la visión de Capreits contempla extender sus herramientas hacia otros mercados inmobiliarios públicos y al análisis de adquisiciones inmobiliarias privadas.   #### Sobre los cofundadores Antonio Alejandro González Castillo es un profesional con amplia experiencia en inversión, análisis, M&A y desarrollo de nuevos negocios dentro del sector inmobiliario industrial. En 2019 publicó un libro pionero sobre inversión en FIBRAs mexicanas y posteriormente fundó Fibraspy, plataforma de información y análisis que fue adquirida tras su consolidación en el mercado.   Carlos Enrique Agostini Silva es Ingeniero en Transformación Digital de Negocios por el Tecnológico de Monterrey y cofundador de Agostini Technologies, firma de transformación digital para empresas mexicanas. Cuenta con experiencia desarrollando software industrial y de análisis de datos para empresas en México, Estados Unidos y Reino Unido. En Capreits lidera la arquitectura y el desarrollo tecnológico de la plataforma.