CITIBANAMEX : Fibra Macquarie (FIBRAMQ.12) Resultados 4T17: Ingresos y EBITDA en línea; la meta de AFFO/acción para 2018, superior a nuestro estimado

Nuestras conclusiones. Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reportó ingresos y EBITDA del 4T17 en línea con lo esperado, y Fondos de Operación (FFO)/acción inferiores a lo proyectado. Los ingresos de propiedad al 100% de P$881 millones se mantuvieron sin cambios, mientras que el EBITDA de P$704 millones fue -3% anual. Destacó la contracción anual del margen EBITDA de 81.7% a 79.9%, inferior a nuestro estimado de 82.8%. Asimismo, el FFO/acción de P$0.61 se contrajo 3% anual y fue 3% inferior a nuestra expectativa por los mayores gastos por intereses. Por último, la utilidad neta reportada de P$2,332 millones superó ampliamente nuestro estimado de P$510 millones por las considerables ganancias no monetarias. Excluyendo estas ganancias, las utilidades ajustadas estuvieron prácticamente en línea. 

Los indicadores clave de rendimiento (KPI) de los segmentos Industrial y Comercial en su mayoría, en línea. La ocupación del portafolio de FIBRAMQ fue de 92.9%, sin cambios anual y en línea con nuestros estimados. Por segmento, la ocupación y las rentas también estuvieron en línea a 92.5% y un crecimiento anual sin cambios, respectivamente. Las rentas promedio en pesos en el segmento Comercial (de propiedad al 100%) fue ligeramente superior a P$151/metro cuadrado (+4% anual), y compensó la menor ocupación de 95.1% (vs. nuestra expectativa de 97.5%). Las tasas de retención continuaron recuperándose, ya que el segmento Industrial en los últimos doce meses se expandió a 86% (+7 p.p. trimestral y +18 p.p. anual), mientras que en el segmento Comercial aumentó 17 p.p. anual y 6% trimestral. 

FIBRAMQ recompró acciones y vendió activos en el 4T17. Hasta el momento, FIBRAMQ ha recomprado 19 millones de acciones (2.4% del total) a un precio promedio de 21.54, la mayoría de las cuales se produjeron en el 4T17. Asimismo, la compañía vendió dos propiedades industriales por US$22 millones combinadas (US$52 por pie cuadrado) y utilizó los fondos para reducir deuda.  

Las metas de los Fondos Ajustados de Operaciones (AFFO) y dividendos por acción para 2018, ligeramente por encima de nuestros estimados. FIBRAMQ proyecta unos AFFO de P$2.25-P$2.30 para 2018, +4% en su punto medio vs. nuestro estimado equivalente de P$2.19 (ajustado a recompras). Asimismo, la compañía espera un dividendo por acción para 2018 de P$1.56, equivalente a 69% del AFFO, +4% anual y +2% vs. Citi (ajustado). 

Implicaciones. FIBRAMQ anunció una distribución de P$0.38 por CBFI en el 4T17, en línea con nuestros estimados y equivalente a 68.5% de los Fondos Ajustados de Operaciones (AFFO) y a un rendimiento anualizado de 7.0%. Reiteramos nuestra recomendación de Compra para las acciones de Fibra Macquarie.