CITIBANAMEX : Fibra Prologis (FIBRAPL.14) 1T17: Resultados en línea con lo esperado (excluyendo tipo de cambio); la ocupación, superior a las expectativas

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Nuestras conclusiones. Fibra Prologis (FIBRAPL) reportó resultados del 1T17 en línea con nuestros estimados, excepto por un peso vs. dólar (20.3) 3% más fuerte que nuestra expectativa (21.0). Los ingresos de P$908 millones (+19% anual) fueron -7% vs. nuestra expectativa, la utilidad operativa neta (NOI) de P$795 millones (+18% anual) fue -7% vs. nuestra proyección, y el EBITDA de P$704 millones fue +20% anual y -5% vs. nuestro estimado. Sin embargo, el fondo de operación (FFO) y los Fondos Ajustados de Operaciones (AFFO) por acción estuvieron en línea con nuestras proyecciones. Por último, la compañía reportó una pérdida neta de P$87 millones, muy inferior a nuestra proyección de una utilidad de P$553 millones, debido principalmente a una considerable revaluación de activos no monetaria. Excluyendo esta revaluación, la utilidad neta habría sido de P$497 millones, -10% vs. nuestro estimado. 

El ARB y la tasa de renta promedio en dólares, en línea con nuestras expectativas; la ocupación superó nuestro estimado. Como esperábamos, FIBRAPL reportó un área rentable bruta (ARB) de 34.2 millones de pies cuadrados, +5% anual. El nivel de ocupación reportado fue de 97.4%, un aumento de 100 p.b. anual, y 90 p.b. por encima de nuestra expectativa. La tasa de renta promedio de US$4.97 por pie cuadrado/año aumentó 1.4% anual, y estuvo en línea vs. nuestra proyección. El cambio de la renta efectiva neta fue de +9.2% sobre el total de arrendamientos firmados (2.1 millones de pies cuadrados), mientras que el NOI en efectivo de mismas tiendas aumentó 4.0% anual en dólares. La retención promedio ponderada de arrendatarios durante el 1T17 se contrajo casi 13 p.p. trimestral a 67.5%, como resultado de la salida de un cliente en la Ciudad de México. 

Perspectivas de crecimiento y desarrollo actual de Prologis. Al final del 1T17, su compañía matriz Prologis México tenía 3.1 millones de pies cuadrados de propiedades en desarrollo, las cuales podría ofrecer a FIBRAPL en el futuro cercano. Asimismo, Prologis posee reservas de terrenos en los que se podrían arrendar 6.4 millones de pies cuadrados de espacio industrial construible en México, de los cuales, más del 45% está ubicado en la zona metropolitana de la Ciudad de México y 90% está situado en mercados globales (las tres principales ciudades en México). Para financiar éstas y otras posibles adquisiciones a terceros, FIBRAPL cerró el 1T17 con una capacidad de liquidez disponible de US$332 millones (efectivo y líneas de crédito).

Implicaciones. FIBRAPL cerró el 1T17 con una deuda neta de P$13,462 millones y con una razón Deuda/Valor de 33.6%. Reiteramos nuestra recomendación de Compra de Fibra Prologis por las continuas tendencias operativas favorables, una atractiva valuación a una tasa de capitalización de ~9% (2017E) y un sólido balance financiero.

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