viernes, 27 de julio de 2018

CITIBANAMEX: Fibra Uno (FUNO11)

Alerta: Principales conclusiones de la conferencia de resultados del 2T18

Tras reportar resultados del 2T18 inferiores a nuestros estimados (ver nuestro reporte Fibra Uno – 2T18: EBITDA por debajo de nuestro estimado y del consenso; el pago de dividendos equivale al 104% de los AFFO, publicado ayer miércoles, 25 de julio),  Fibra Uno (FUNO) llevó a cabo hoy jueves su conferencia telefónica con la administración para comentar sus principales conclusiones. La administración reiteró su optimismo sobre los fundamentales de todos los segmentos de propiedades inmobiliarias y mostró entusiasmo por el crecimiento de su portafolio de proyectos. Entre los participantes se encontraban Andre El-Mann (director general), Gonzalo Robina (director gerente adjunto), y Jorge Pigeon (de relaciones con inversionistas). Estas fueron las principales conclusiones:

Los AFFO aún tienen que emparejarse con el dividendo. La administración abordó el temor de que su dividendo trimestral de P$0.54 por CBFI representó el 104% de sus fondos ajustados de operaciones (AFFO), al explicar que su capital de desarrollo de US$1,000 millones que aún no produce utilidades debería generar suficientes AFFO en 2019E para que la razón de pago se contraiga a aproximadamente 95%. De hecho, los AFFO de FUNO de P$0.52/CBFI en el 2T18 fueron +7% anual y estuvieron en línea con nuestra expectativa; sin embargo, los AFFO reportados también incluyeron P$87 millones en ganancias por la venta de terrenos (por tercer trimestre consecutivo), lo cual creemos que debería estar excluido. Excluyendo las ganancias sobre la venta, los AFFO del 2T18 habrían sido 6% inferiores a nuestra expectativa, y con una razón de pago implícita de dividendos de 108%.

El nuevo gobierno de la Ciudad de México podría congelar los proyectos de desarrollo durante los próximos 6-12 meses e, indirectamente, impulsar los indicadores clave de rendimiento (KPI, por sus siglas en inglés) de los centros comerciales operativos. Tras el reciente derrumbe del nuevo centro comercial en la Ciudad de México, FUNO cree que el recién electo gobierno de la Ciudad de México congelará la construcción y los desarrollos durante los próximos seis a 12 meses para evaluar cuidadosamente los procesos de concesión de permisos y licencias. Como consecuencia, FUNO cree que esta circunstancia podría aumentar temporalmente la ocupación y las rentas en los centros comerciales operativos.

FUNO continúa evaluando adquisiciones y fusiones de activos. FUNO indicó que sigue evaluando constantemente oportunidades de adquisiciones y fusiones en todos los segmentos, si bien a menor escala que las adquisiciones cerradas recientemente. Mientras tanto, FUNO mantendrá un balance financiero prudente y saludable, con una razón LTV (deuda/activos) de 35% (vs. 32% actualmente), y sólo consideraría alcanzar una LTV de 40% si se presenta una gran oportunidad, lo cual creemos que aún no se ha producido.

Gerardo Vargas, vicepresidente de Finanzas, abandona el cargo. FUNO anunció ayer miércoles que el Sr. Vargas fungirá ahora como asesor externo en la dirección general de FUNO, y será reemplazado en su cargo por Fernando Álvarez Toca, exdirector general de Gentera y director de Finanzas de MIRA Companies, entre otros cargos.

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