CITIBANAMEX: Propiedades Industriales

Alerta: Principales conclusiones de las conferencias de resultados de FIBRAMQ, TERRA y Vesta

Las FIBRAs industriales volvieron a reportar resultados trimestrales muy sólidos, ayudados por el fuerte crecimiento de las rentas (casi 2% anual en dólares), las altas tasas de ocupación (aproximadamente 95%), y la expansión del margen, lo cual resultó en UPA y dividendos por acción superiores a lo esperado en todo el sector. Las administraciones de las compañías reiteraron su confianza en la fortaleza y resiliencia de los fundamentales del sector inmobiliario a pesar de la incertidumbre del TLCAN, mientras que el crecimiento del comercio electrónico está atrayendo cada vez más atención. Asimismo, también fue interesante escuchar las diferentes opiniones y estrategias de las administraciones sobre el crecimiento, políticas de dividendos, y recompras de acciones. Por otra parte, los temas comunes fueron: eficiencias sostenibles de costos y expansión del margen, y evitar las fusiones y adquisiciones y las ofertas de acciones (por el momento). Estas fueron las principales conclusiones:

FIBRAMQ: El reciclaje del portafolio sigue siendo prioritario; las eficiencias de costos son sostenibles. La conferencia de resultados de FIBRAMQ se concentró en la estrategia de reciclaje del portafolio, así como en la combinación de mayores ingresos y la eficiencia de costos que resultó en un 2T18 superior a lo esperado (ver nuestro reporte Fibra Macquarie - Resultados 2T18: EBITDA en línea con el consenso; los AFFO/acción superiores a lo estimado; el programa de recompra de acciones, 67% completado, publicado hoy viernes). En cuanto a la estrategia de reciclaje del portafolio, FIBRAMQ continuará reinvirtiendo en expansiones de bajo riesgo que añadan valor, en reducir el apalancamiento hacia una razón LTV de 35% y en recomprar acciones, tomando en cuenta su gran descuento de +40% vs. el VNA, mientras que siguen abiertos a la venta de activos. Y en cuanto al segundo tema, el director general Juan Monroy explicó que las eficiencias de costos y las mejoras de márgenes son sostenibles debido a las altas tasas de ocupación y a las economías de escala.

VESTA: riesgos de aumentos de metas; los desarrollos vuelven a ser la mejor inversión. La administración ve riesgos de un aumento de sus metas para 2018 de crecimiento de ingresos (18%-20%) y del margen EBITDA (83%) tras reportar un aumento de 22% y un margen EBITDA de 86% en el 2T18 (ver nuestro reporte Corporación Inmobiliaria Vesta - 2T18: EBITDA en línea con lo esperado (por encima del consenso); los FFO/acción aumentan 96% anual, publicado ayer jueves) por las mayores ARB, ocupación y economías de escala. Asimismo, Vesta indicó que las recompras habían dejado de ser una prioridad de asignación de activos y que los desarrollos eran sin duda la versión más atractiva actualmente. Vesta añadió que las naves industriales especulativas ofrecían actualmente mejores retornos nominales y ajustados al riesgo (11%-12%) que los proyectos de edificios a la medida (BTS; 10.5%), ya que estos últimos tardan más en negociarse. Por último, Vesta admitió que a mayor plazo entraría en una fase de reciclado de activos que podría incluir ventas a una FIBRA.

TERRA: los dividendos por acción vuelven a sus niveles anteriores a su oferta secundaria de acciones; aumenta el interés por los desarrollos. La administración enfatizó la recuperación de los dividendos por acción a niveles anteriores a su oferta secundaria de acciones a cerca de P$0.70 (por encima de nuestro estimado y del consenso), debido al adecuado uso del capital, al crecimiento de los ingresos, y a la expansión sostenible del margen (ver el reporte Terrafina - 2T18: EBITDA en línea y AFFO superiores a lo estimado; AFFO por encima, impulsando el rendimiento del dividendo a 10%, publicado hoy viernes). En cuanto a las perspectivas de crecimiento, la compañía ve oportunidades de inversión generadoras de valor relacionadas con las expansiones y desarrollos con retornos de entre 10% y 12%, lo cual TERRA prefiere actualmente vs. las recompras y las fusiones y adquisiciones. Por último, TERRA mencionó que podría consider la venta de terrenos, sin comentar sobre cuándo la llevaría a cabo o sobre su valor.