Entrada destacada

MOLOTOV, DIVISION MINÚSCULA, DLD E INSPECTOR ESTARÁN PRESENTES EN EL FESTIVAL CITY 2022.

  Vive en día lleno de Rock en Querétaro, en la primera edición del Festival City 2022. One Shot Producciones presenta la primera...

jueves, 29 de abril de 2021

INTERCAM BANCO: OPINIÓN ANÁLISIS Renta Variable 28 de abril de 2021 Reporte 1T21 Fmty Fibra Mty nuevamente con movimientos positivos Recomendación: COMPRA. Precio Teórico: $14.70

 

Datos del CBFI

Precio actual

11.61

Rendimiento potencial (%)

26.6

Máx. / Mín. 12 meses

11.83

9.36

Indicadores de Mercado

Valor de mercado (mill.)

11,261

Volumen (op. 12 meses mill. CBFIs) 77.5

CBFIs en circulación (mill.) 970

Float (%)

84

Cap rate (%)

9.44

Estimados

2020 2021e 2022e

Ingresos (mill.) 1,347 1,323 1,473

NOI (mill.) 1,227 1,210 1,326

Crec. NOI 12.3% -1.4% 9.5%

Margen NOI 91.1% 91.5% 90.0%

Ut. neta (mill.) 156 1,060 1,162

Crec. ut. neta -72.9% 580.6% 9.6%

Margen neto 11.6% 80.1% 78.9%

Cap rate 9.3% 9.2% 10.1%

P/U (x) 72.32 10.62 9.69

0.16 1.09 1.20

Ut./CBFI (pesos)

Fuente: Intercam con datos de la empresa.

Fmty vs. IPyC (base 100)

Los ingresos totales crecieron 5.0% respecto al 1T20, mejor al 3.5%e. Esto se debe en parte a las propiedades industriales, a un efecto cambiario favorable y a ingresos dolarizados. Por otro lado, los gastos totales fueron mayores; ya que a pesar de que los gastos de venta fueron menores, los administrativos aumentar on por los servicios fiduciarios y gastos generales.

El NOI fue 5.8% mayor año contra año (vs. 4.1%e), apoyado principalmente por el incremento de los ingresos; la mejora refleja el eficiente desempeño operativo que creemos seguirá siendo característico de la Fibra. El margen NOI se situó en 91.0% (+70 pbs por encima del 1T20). Sin embargo, cabe destacar que el flujo de operación (FFO) registró un retroceso de -6.6%, haciendo que el margen disminuyera a 73.7%. La caída del flujo tuvo que ver con el impacto en el resultado financiero, en la reserva de mercado y en los ingresos anticipados.

Al cierre del 4T20 el portafolio contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 713,925m 2 (+0.8%) y un factor de ocupación de 92.6% (vs. 96.4% 1T20). Cabe recordar que la última adición importante fue el portafolio de propiedades industriales “Garibaldi” en noviembre del 2019; posteriormente, se tuvieron que detener los procesos de adquisiciones y se pausó el “pipline” para

poder enfrentar la pandemia. Es nuestra expectativa que, si bien no hay una fecha para la reactivación de los proyectos, este proceso se retome hacia finales del año y principalmente en el 2022.

Respecto a las rentas anticipamos una recuperación secuencial emparejada con la reactivación económica. Asimismo, nos sigue agradando que la mayoría de sus ingresos provienen del norte del país, que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y el TMEC puede traer nuevas oportunidades .

Finalmente, las distribuciones mensuales (acumuladas) para el 1T21 son de $0.208 pesos por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de aproximadamente 7.2% con el precio actual.

Consideramos que el reporte de la Fibra fue positivo, ya que registró incrementos ligeramente mayores a los estimados en ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), a pesar de las difíciles situaciones macroeconómicas. Atribuimos este buen desempeño al portafolio industrial que se ha mantenido sumamente resiliente durante la crisis y que representa más de la mitad de sus ingresos. Debido a la

pandemia no ha existido un crecimiento en las propiedades, pero es peraríamos que pronto haya noticias de la reactivación del pipeline y las posibles incorporaciones subsecuentes. El factor de ocupación se encuentra en 92.6% y las rentas permanecen relativamente resilientes.

La Fibra mantiene una posición financiera sólida, con su efectivo y equivalentes representando el 14.3% de los activos. Asimismo, tiene acceso a líneas de crédito revolventes por $1,040 mdp. También destaca positivamente que no tiene vencimientos de deuda relevantes hasta finales del 2024 y tiene un perfil de vencimientos de la deuda de 5.0 años en promedio, mientras que el plazo forzoso de la renta de los contratos es de 4.8 años; ambos siendo plazos alentadores que les permitirán aprovechar oportunidades de crecimiento cuando se presenten.

El nivel de apalancamiento (LTV) permanece sumamente saludable en 26.6% (el límite superior de la CNBV es 50%). Considerando el apalancamiento neto de efectivo, la Fibra se mantiene entre los mejores del mercado con un porcentaje de 14.3%. El Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD), es de 4.2 veces (x) que, si bien es una reducción respecto a las 5.2x del 1T20, se mantiene cómodamente por encima del mínimo regulatorio establecido de 1.0x.

Tesis de Inversión: COMPRA

Consideramos que Fibra Monterrey es una inversión atractiva. Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de incertidumbre. Al mismo tiempo, al tener un elevado porcentaje de ingresos dolarizados, el incremento en el tipo de cambio ha favorecido a la Fibra. Anticipamos que mantenga rentas y factores de ocupación competitivos, que harán que la Fibr a registre flujos estables y, por ende, distribuciones atractivas. Algunas de las métricas principales, como el LTV y el ICD constantemente reflejan el buen perfil crediticio de la empresa, que mantiene una sólida posición financiera. Asimismo, dados los recortes a la tasa de referencia, este tipo de instrumentos se han vuelto más atractivos debido a sus distribuciones; Fmty destaca con una distribución anualizada de las más altas del mercado. Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio teórico de $14.7 pesos por CBFI.

+++


No hay comentarios:

Publicar un comentario