El Informe ‘Situación Inmobiliaria’ señala que el mercado hipotecario disminuyó 2.9% al cierre de 2025.
El sector de la Construcción en México cerró 2025 con señales mixtas, marcadas por una contracción anual de 1.0% en el PIB del sector, explicada fundamentalmente por la caída del 22.5% de la Obra Civil. Sin embargo, el subsector de Edificación mostró resiliencia al aumentar 4.3%, compensando parcialmente la caída y anticipando un cambio de tendencia.
El sector mantuvo una base de 4.7 millones de trabajadores al cierre de 2025, aunque con una ligera reducción anual y una caída en la formalidad (de 39.5% a 37.5%). A pesar de ello, la segunda mitad del año mostró signos de recuperación, con un crecimiento anual de 2.3% en el empleo durante el cuarto trimestre. Además, los costos se mantuvieron relativamente estables, con un incremento promedio de 3.9% en los insumos.
De cara a 2026, las perspectivas son positivas y apuntan a un repunte del sector impulsado por el aumento del gasto público en obra pública, que crecería 10.9% en términos reales y podría superar los 650 mil millones de pesos, y la consolidación de la edificación residencial en general . A esto se suma un entorno financiero más favorable, con tasas de interés a la baja, cercanas al 10% para el crédito al sector, que podrían estimular el financiamiento. En conjunto, estos elementos permitirían que la construcción retome el crecimiento en 2026, siempre que se materialicen las políticas públicas y los proyectos de inversión previstos. La implementación de los proyectos mixtos sería muy positiva para el sector y para la economía.
De acuerdo con el Informe ‘Situación Inmobiliaria’, el mercado hipotecario en México tuvo en 2025 un proceso de ajuste, con una ligera caída de 0.5% en el número de créditos, y una contracción real de 2.9% en el monto total colocado. Este desempeño estuvo marcado por una mayor cautela de la demanda en todos los segmentos. Mientras la banca comercial redujo su actividad en 5.2% en créditos y 8.0% en monto, el Infonavit creció 2.4% en número de créditos y 4.6% en monto, consolidando su papel como principal financiador de vivienda.
En paralelo, la oferta de vivienda mostró una recuperación relevante, con un incremento de 67.1% en el registro de proyectos y un crecimiento del inventario de 34.6% hasta 269 mil unidades enfocado primordialmente en vivienda de interés social. Los precios de la vivienda cerraron el año con una variación cercana a 8.9%, reflejando una reactivación del mercado tras la desaceleración previa. Hacia 2026, se prevé un crecimiento moderado, apoyado en una mayor disponibilidad de vivienda y en la mejora gradual de los fundamentales de la demanda, donde el impulso del sector público y una mayor inclusión financiera serán determinantes para fortalecer el mercado hipotecario.
En el estudio se observa que el mercado hipotecario en México durante 2025 mantuvo una marcada concentración regional, donde las principales zonas metropolitanas del país, Ciudad de México, Jalisco y Nuevo León, acumularon más de 47 mil créditos, equivalentes al 41.3% del total nacional, porcentaje que se eleva a 52.7% al incluir a Querétaro y Guanajuato. En términos de monto, la concentración es similar: las principales entidades agrupan más del 53% del volumen total, con créditos promedio cercanos a 2.5 millones de pesos a nivel nacional, aunque superiores a 3 millones de pesos en mercados como Ciudad de México y Nuevo León.
En paralelo, el mercado laboral y los precios de la vivienda refuerzan estas diferencias regionales. El empleo formal se concentra en los principales polos económicos, con crecimientos destacados de hasta 8% en algunas entidades. Los precios de la vivienda mantuvieron una trayectoria de crecimiento generalizado cercana a 8.8%, con incrementos superiores a 12% en estados turísticos como Quintana Roo y Baja California Sur. Hacia adelante, el panorama apunta a un crecimiento heterogéneo, donde la evolución del empleo y la distribución del ingreso serán determinantes para mejorar la accesibilidad en los mercados regionales.
El Informe ‘Situación Inmobiliaria’ analiza la medición de riesgo por incumplimiento de la banca comercial y el Infonavit, destacando que éste mantiene un papel central en el financiamiento a la vivienda en México, pero con una dinámica de riesgo distinta a la banca comercial. Mientras el índice de morosidad hipotecaria de la banca se ha mantenido estable alrededor de 3%, el Instituto registra niveles superiores al 17%, alcanzando 21.1% al cierre de 2025. Este comportamiento responde no sólo a factores económicos, sino también a su modelo operativo, que prioriza la permanencia de los trabajadores en sus viviendas. De hecho, al considerar la cartera en prórroga como vencida bajo criterios comparables con la banca, la morosidad sería aún mayor.
A diferencia de la lógica financiera tradicional, el Infonavit opera bajo un enfoque social que busca proteger el patrimonio de los trabajadores. A través de mecanismos como la prórroga de pagos, la flexibilización de mensualidades y la cobranza social, el Instituto permite a los acreditados enfrentar choques de ingreso sin caer inmediatamente en incumplimiento. Estos esquemas, ampliamente utilizados desde 2020, han funcionado como amortiguadores en periodos de crisis, evitando un deterioro masivo de la cartera. Hacia adelante, el reto será equilibrar esta función social con la sostenibilidad financiera, fortaleciendo la transparencia y la medición del riesgo, sin perder su papel como instrumento clave de inclusión y acceso a la vivienda en México.
Por último, en el marco del estudio ‘Situación Inmobiliaria’, el gasto público en infraestructura se perfila como el principal motor de la recuperación del sector Construcción en 2026. Tras dos años de recortes, el Presupuesto de Egresos de la Federación aumenta de 11.0 a 11.7 billones de pesos, con un crecimiento de 10.9% anual en Obra Pública. Este impulso contrasta con el desempeño de 2025, cuando el presupuesto para infraestructura cayó 12.7% y provocó una fuerte contracción en la Obra Civil provocando que el PIB del subsector disminuyera más de 22%, una de las mayores caídas en décadas.
Para 2026, se anticipa un cambio de tendencia apoyado en un incremento significativo de la inversión pública, particularmente en energía y transporte. La inversión pública en estos rubros alcanzará 431 mil millones de pesos, con asignaciones cercanas a 280 mil millones en el sector energético y 200 mil millones en transporte. Este mayor gasto, junto con condiciones financieras más favorables, permitirá que la Obra Civil vuelva a crecer y se abran oportunidades para la participación del sector privado. En conjunto, el sector Construcción apunta a una recuperación en 2026, impulsada por el gasto público y con efectos positivos en la actividad económica.
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