INTERCAM BANCO. Reporte 3T21 Fmty Recomendación Precio Teórico COMPRA $14.70

Carlos Gómez
cgomezhe@intercam.com.mx
Fibra Mty con resultados estables, pero afectada por el
tipo de cambio
Datos del CBFI
Precio actual
12.02
Rendimiento potencial (%)
22.3
Máx. / Mín. 12 meses
12.59
10.01
Indicadores de Mercado
Valor de mercado (mill.)
11,659
Volumen (op. 12 meses mill. CBFIs) 77.5
CBFIs en circulación (mill.) 970
Float (%)
84
Cap rate (%)
7.70
Estimados
2020 2021e 2022e
1,347 1,371 1,598
NOI (mill.) 1,227 1,254 1,439
Crec. NOI 12.3% 2.2% 14.7%
Margen NOI 90.0%
Ingresos (mill.)
91.1% 91.5% Ut. neta (mill.) 156 1,098 1,261
Crec. ut. neta -72.9% 605.1% 14.8%
Margen neto 11.6% 80.1% 78.9%
Cap rate 8.2% 8.4% 9.6%
P/U (x) 74.87 10.62 9.25
0.16 1.13 1.30
Ut./CBFI (pesos)
Fuente: Intercam con datos de la empresa.
Fibra Mty cerró este trimestre con 59 propiedades (19 oficinas, 34 industriales
y 6 comerciales). Esto representa un ABR de 758,583 m 2 y una ocupación del
90.7%, menor al 96.3% visto en el 3T20. Su última adquisición fue una expansión
en el parque industrial Providencia. Consideramos que la Fibra adquirirá más
inmuebles industriales ya que han tenido un comportamiento resiliente durante la
crisis y tienen la capacidad financiera para endeudarse. También, esperamos que
la firma empiece renovaciones en los próximos meses.
Los ingresos totales disminuyeron -3.7% anual, en línea con lo estimado. Esto
se debe a la apreciación del peso contra el dólar y a una considerable menor
ocupación en oficinas. No obstante, en la comparativa secuencial, los ingresos han
mostrado estabilidad desde el 4T20. Por esta razón, consideramos que el negocio
sigue en fase de recuperación y verá crecimientos conforme mejoré la situación
en el segmento de oficinas ya que representa el 27% del ABR total.
El NOI decreció -6.0% respecto al 3T20, una caída mucho menor a la esperada
(-17.9%e), debido al tipo de cambio. Secuencialmente, este rubro aumenta debido
a las operaciones en La Perla que aportaron $35 mdp. Así, el margen NOI para
el 3T21 es de 88.7%, menor que el año pasado, pero en línea con los objetivos
de largo plazo de la Fibra. Por su parte, el FFO cayó considerablemente -16.7%
y registró un margen de 66.9%, muy por debajo del año pasado. No obstante,
esperamos ver una recuperación en ambas métricas por renovaciones de contrato
e inversiones en inmuebles industriales.
Posición financiera oportuna.
Ingresos estables, afectados por apreciación del peso
Finalmente, las distribuciones mensuales acumuladas del 3T21 son de
$0.2229, lo que implica una tasa dividendo anualizada alrededor de 7.4%, respecto
al precio actual. Una tasa superior a la inflación y a la de referencia establecida
por Banxico. Actualmente, la compañía busca una distribución de $0.83 por CBFI
anual, sin embargo, una vez que toda su estrategia operativa de crecimiento sea
ejecutada, buscarán $0.96 por CBFI al año.
La empresa mostró resultados en línea con nuestros estimados que veían
decrementos anuales a pesar de una mejor operatividad y situación financiera.
Así, el fideicomiso tuvo un reporte neutro debido a: 1) caídas anuales derivadas
de la apreciación del peso; 2) ocupación todavía impactada en oficinas, pero
estabilidad en comercial e industrial; 3) tasa dividendo superior; 4) recuperación
del 100% de sus cuentas por cobrar, 5) posición financiera favorable; y 6) futuras
renovaciones y adquisiciones industriales. De esta manera, consideramos que
Fibra Mty es una buena oportunidad de inversión de largo plazo y mantenemos
nuestra recomendación de COMPRA con un precio objetivo de $14.70 por CBFI.
En este trimestre, el CEBURE FMTY20D es de $215 mdd (+122.4% vs 2T21) con
una tasa de 4.13% y vence en 6 años. Asimismo, la compañía pidió una línea
quirografaria por $150 mdd a un plazo de 5 años con el objetivo de adquirir más
inmuebles rentables y beneficiosos para el inversionista.
La Fibra mantiene una posición financiera sólida que consideramos oportuna
ante el contexto económico adverso. El nivel de apalancamiento LTV permanece
saludable en 26.4%, por debajo del límite establecido por la propia empresa. El
Índice de Cobertura ICD es de 4.01x que, muestra una mejora respecto al 2T21 y
se mantiene por arriba del mínimo regulatorio (1.0x) establecido por la CNBV.
Valor en una eficiente operatividad y exitosa estrategia
A pesar de la presión puesta sobre el segmento de oficinas, consideramos que
Fibra Mty es una buena oportunidad de inversión de largo plazo. Su estrategia de
tener rentas menores al mercado ha funcionado en la retención y atracción de
clientes. Además, el portafolio se encuentre bien diversificado tanto geográfica
como sectorialmente. De igual manera, ante un entorno de alta inflación, Fmty
añade valor ya que sus rentas suben según la inflación y están cotizadas
mayormente en dólares. Asimismo, su distribución es de las más altas en el sector
y muy atractiva en comparación con las tasas actuales. Finalmente, su gobierno
corporativo interno asegura intereses alineados a favor de la empresa. Por estas
razones, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio objetivo
de $14.70 por certificado, considerando un negocio estable, en recuperación, con
alta capacidad de crecimiento orgánico (mayor ocupación en oficinas) e inorgánico
(adquisición de inmuebles atractivos y rentables).