Los ingresos totales crecieron 4.5% respecto al 4T19 (vs. 1.3%e), esto se debe en gran parte a un efecto cambiario favorable, a que 71.2% de sus ingresos están dolarizados, a incrementos de renta por inflación y a la resiliencia de las propiedades industriales durante el año (tanto en ocupación como en rentas). Los avances fueron contrarrestados por la terminación anticipada del portafolio OEP, la reducción del arrendamiento correspondiente a Banco Famsa y menores ingresos por estacionamientos. En cuanto a los gastos, los operativos disminuyeron en -3.0% y los administrativos (excluyendo el plan ejecutivo basado en CBFIs) en -3.7%, principalmente por la reducción en gastos de proyectos y de
publicidad.
El NOI fue 6.5% mayor año contra año (vs. 2.6%e), apoyado por el incremento de los ingresos y la contracción de los gastos de venta. La mejora en el NOI refleja el eficiente desempeño operativo de la Fibra, especialmente en circunstancias tan inciertas. Con ello el margen NOI finalizó el 4T20 en 90.9% (+70 pbs vs. 4T19).
Aunque el flujo de operación (FFO) creció 1.6%, el avance no fue lo suficiente para registrar una mejora en el margen FFO, que bajó a 74.9% (vs. 77.0%e).
Al cierre del 4T20 el portafolio contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 713,925m 2 (+2.0%) y un factor de ocupación de 94.4% (vs. 96.4% 4T19). La última adición importante fue el portafolio de propiedades industriales “Garibaldi” en noviembre del 2019, posteriormente se tuvieron que detener los procesos de adquisiciones y se pausó el “pipline” para poder enfrentar la pandemia. Es nuestra expectativa que, si bien no hay una fecha para la reactivación de los proyectos, este proceso se retome hacia finales del año y principalmente en el 2022.
En cuanto a las rentas vemos una clara recuperación secuencial. También nos agrada que 64.5% de los ingresos vienen de Nuevo León, que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y el TMEC puede traer nuevas oportunidades. Destaca que 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable.
Para el 4T20 Fibra Mty registró incrementos mayores a los anticipados en ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI). Esto reflejó la resiliencia de su modelo operativo a pesar de las complejas circunstancias macroeconómicas, por lo que mantenemos que fue un reporte positivo. Sin embargo, el ritmo de crecimiento se ha estabilizado y consideramos que el 2021 se perfila para ser un año complicado, especialmente si no se concretan adquisiciones de nuevos inmuebles. La Fibra
tendrá que utilizar los recursos adquiridos para fomentar el crecimiento, sin arriesgar la calidad del portafolio.
Finalmente, las distribuciones mensuales (acumuladas) para el 4T20 fueron de $0.2509 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 8.7% con el precio al cierre del trimestre. La guía de resultados para el 2021 pone el objetivo de distribución entre $0.81 y $0.83 si el tipo de cambio está entre $20.0 y $20.49, y entre $0.83 y $0.85 si el t.c. esta entre $20.5 y $21.0. Es alentador que bajo un encabezado de “Potencial de distribución” la empresa consideró una guía en caso de que se presente “un escenario anualizado agregando la ejecución de adquisición de propiedades de inversión” y los montos estarían entre $0.977 y $0.997 o $0.9971 y $1.02, respectivamente, considerando los mismos tipos de
cambio.
Perfil de deuda resiliente
Fibra Mty mantiene una posición financiera sólida, con un nivel de efectivo y equivalentes e inversiones financieras que representan el 14.6% de los activos totales (considerando únicamente efectivo representa el 4.4%). Destaca que la Fibra cuenta con líneas de crédito revolventes por hasta $1,638 mdp, en noviembre pago de manera anticipada el saldo insoluto del crédito sindicado del
2015 con la colocación de los certificados FMTY 20D y en diciembre pago $51.7 mdd de créditos bilaterales. Asimismo, no tiene vencimientos de deuda relevantes hasta diciembre del 2024 y tiene un perfil de vencimientos de la deuda de 5.3 años, por otro lado, el plazo forzoso de la renta de los contratos es de 4.9 años; ambos siendo plazos alentadores en cuanto a la situación de mediano y largo plazo.
El nivel de apalancamiento (LTV) permanece saludable en 28.3% (el límite superior de la CNBV es 50%). Considerando el apalancamiento neto de efectivo, la Fibra se mantiene entre los mejores del mercado con un porcentaje de 12.9%.
El Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD), es de 3.5x que, aunque implica una reducción (vs. 5.4x 4T19) se mantiene cómodamente por encima del mínimo regulatorio establecido de 1x.
Tesis de Inversión: COMPRA
Consideramos que Fibra Monterrey es una inversión atractiva. Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de incertidumbre. Al mismo tiempo, al tener un elevado porcentaje de ingresos dolarizados, el incremento en el tipo de cambio ha favorecido a la Fibra. Anticipamos que mantenga rentas y factores de ocupación competitivos, que harán que la Fibra registre flujos estables y, por ende, distribuciones atractivas. Algunas de las métricas principales, como el LTV y el ICD constantemente reflejan el buen perfil crediticio de la empresa, que mantiene una sólida posición financiera. Asimismo,
dados los recortes a la tasa de referencia, este tipo de instrumentos se han vuelto más atractivos debido a sus distribuciones, Fmty destaca con una distribución anualizada de las más altas del mercado. Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $14.7 pesos por CBFI para el 2021. El incremento se debe principalmente a un ajuste a la baja en la prima de riesgo y en la tasa libre de riesgo, así como a la expectativa de la reactivación de adquisiciones especialmente a partir del 2022.
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