miércoles, 31 de mayo de 2017

CITIBANAMEX : FIBRAs industriales de México Alerta: Reiteramos Compra de FIBRAMQ y TERRA; principales conclusiones de nuestra visita a la zona fronteriza de EUA-México y a la Ciudad de México



Volvimos más optimistas de lo que esperábamos. La semana pasada visitamos la región fronteriza entre EUA y México en Ciudad Juárez y la Ciudad de México con un grupo de inversionistas para evaluar los niveles de actividad comercial y el mercado de propiedades de México. Volvimos más optimistas de lo que esperábamos sobre las FIBRAs industriales, debido principalmente a la continua demanda sólida y a las condiciones ajustadas de la oferta, especialmente en la zona fronteriza. Reiteramos nuestras recomendaciones de Compra de Fibra Macquarie (FIBRAMQ) y de Terrafina (TERRA), las cuales están muy expuestas a estos factores, y reiteramos nuestra recomendación de Compra de Fibra Uno (FUNO). Asimismo, volvimos preguntándonos si nos precipitamos en atenuar nuestro optimismo por el sector en nuestro reporte FIBRAs industriales de México - Reducimos nuestras recomendaciones de FIBRAPL y Vesta a Neutral; selectivos después del repunte accionario, publicado el 15 de mayo, aunque, en general, mantenemos una opinión positiva. 

¿Exposición fronteriza? ¡Sí, por favor! Ya anticipábamos mensajes de fortaleza, pero lo que dedujimos de nuestras conversaciones con arrendatarios (compañías manufactureras y de logística) de una diversa gama de industrias y con agentes inmobiliarios locales fue más pro-crecimiento. Asimismo, nos sorprendió saber que un ritmo cauteloso de nuevas ofertas de propiedades industriales en la región fronteriza está contribuyendo a que el mercado, ya de por sí con una oferta ajustada, se vuelva aún más estrecho, lo cual crea buenas condiciones para aumentar las rentas en el 2S17. Como dijo un agente inmobiliario, los arrendatarios están apretando el acelerador, mientras que los desarrolladores están pisando el freno. Durante nuestra visita, hablamos con varios gerentes de fábricas, cuyas principales inquietudes eran claramente cumplir las metas de aumento de producción y la fuerza laboral. En varias ocasiones nos dijeron que, probablemente, la razón por la que se habían pospuesto algunos proyectos nuevos en Ciudad Juárez era la incertidumbre comercial por el TLCAN, aunque esta preocupación se ve eclipsada por las necesidades diarias de satisfacer el crecimiento de la demanda de las operaciones actuales. Probablemente, la señal más clara de una desaceleración de la demanda relacionada con el mercado laboral la ofreció el gerente de una fábrica, quien mencionó la disminución de la rotación de personal del 15% hace un año a un sólo dígito medio actualmente, y la reducción de las bonificaciones de contratación de personal (lo cual contribuía al problema).

La oferta, el mayor problema para el sector inmobiliario de México. Nos sigue gustando el mercado mexicano de propiedades y creemos que ofrece buen valor, sustentado por los niveles de rentas baratas, tipo de cambio barato, una baja tasa de penetración y un alto factor de obsolescencia. La demanda sigue siendo saludable. La oferta representa el principal riesgo en México, especialmente en sectores diferentes al de las propiedades industriales. Según CBRE, al 1T17, la desocupación en las propiedades industriales (Clase A) en México era de 6.4%, y los desarrollos bajo construcción representaban el 5.5% de las existencias actuales. En Ciudad Juárez, la desocupación era del 5.6% al 1T17, y los desarrollos representaban el 1.1% de las existencias actuales. En la Ciudad de México, las vacantes eran del 3.2% y la construcción actual representaba el 9.2% de las existencias actuales. En otras regiones, las cifras eran las siguientes: Monterrey (desocupación del 4.8%: 5.9% bajo desarrollo); Tijuana (1.9% de vacantes; 1.9% en desarrollo). Por el contrario, el sector Comercial (plazas comerciales y centros comerciales) tenía el 9.2% de las propiedades bajo construcción, mientras que la desocupación en el segmento de Oficinas (Clases A y /A+) era del 13.9% en el 1T17 y los desarrollos representaban el 30% de las existencias actuales. 

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