INTERCAM BANCO. OPINIÓN ANÁLISIS Renta Variable. Reporte 3T21. Funo Fibra Uno crece anualmente, estabilidad secuencial. Recomendación Precio Teórico COMPRA $31.70

Datos del CBFI
Precio actual
20.18
Rendimiento potencial (%)
Máx. / Mín. 12 meses
57.1
25.32
16.01
Indicadores de Mercado
Valor de mercado (mill.) 82,840
Volumen (op. 12 meses mill. CBFIs) 2,296.1
CBFIs en circulación (mill.)
3,800
Float (%)
74
Cap rate (%)
7.70
Estimados
2020 2021e 2022e
Ingresos (mill.) 19,193 21,855 23,264
NOI (mill.) 14,926 17,320 18,611
Crec. NOI -1.9% 16.0% 7.5%
Margen NOI 77.8% 79.3% 80.0%
Ut. neta (mill.) 13,959 15,240 17,535
Crec. ut. neta -25.5% 9.2% 15.1%
Margen neto 72.7% 69.7% 75.4%
7.1% 8.2% 8.8%
P/U (x) 5.93 5.44 4.72
Ut./CBFI (pesos) 3.67 4.01 4.61
Cap rate
Fuente: Intercam con datos de la empresa.
La empresa mostró resultados en línea con nuestros estimados que veían
incrementos anuales. Así, el fideicomiso tuvo un reporte positivo debido a: 1)
mayores ingresos totales contra el 3T20 y 3T19; 2) ocupación presionada en
oficinas, pero estabilidad en comercial e industrial; 3) tasa de dividendo atractiva;
4) posibles reconversiones de espacios, 5) posición financiera sólida; y 6) leasing
spread a favor. De esta manera, consideramos que Funo es una buena
oportunidad de inversión en activos de alto valor, por lo que mantenemos nuestra
recomendación de COMPRA con un precio objetivo de $31.70 por CBFI.
Ingresos crecientes y estables.
Fibra Uno cerró este trimestre con 662 propiedades (99 oficinas, 192
industriales, 149 comerciales y otros). Esto representa un ABR de 10.8 millones
de m 2 y una ocupación del 92.0%, menor al 93.3% visto en el 3T20. La firma ha
estado acumulando bastante efectivo esperando una oportunidad atractiva de
retorno para los accionistas.
Los ingresos totales aumentaron +19.0% anual, en línea con lo estimado y que
superan los niveles pre-pandemia. Esto se debe a un mayor ABR, a la cancelación
de reservas y al incremento en las rentas. En la comparativa secuencial, los
ingresos se han mantenido estables desde finales del año pasado. Consideramos
que el negocio está mejorando y sus ingresos subirán conforme se recupere la
ocupación en comercial y oficinas, las cuales están por debajo de niveles pre-
pandemia y representan el 38.7% del ABR total.
El NOI creció +27.8% respecto al 3T20, un poco más de lo esperado (+24.1%e),
debido a menores gastos administrativos. Así, el margen NOI para el 3T21 es de
80.7%, mayor que el año pasado. Por su parte, el FFO subió considerablemente,
casi al doble, con un margen de 41.2% sobre los ingresos totales, por una
variación a favor en el tipo de cambio. La Fibra tiene leasing spreads a favor en
industrial y comercial, por lo que esperamos efectos positivos de las renovaciones.
Finalmente, las distribuciones del 3T21 son de $0.3700, lo que implica una tasa
dividendo anualizada alrededor de 7.34%, respecto al precio actual. Una tasa
superior a la inflación y a la de referencia establecida por Banxico. Esta distribución
equivale al 63.3% del AFFO y es la más alta desde el 4T19. El fideicomiso
recompró el 0.1% de los CBFIs en circulación.
Posición financiera sólida.
Funo
La Fibra mantiene una posición financiera sólida, oportuna para defenderse en
el contexto económico adverso actual. El nivel de apalancamiento LTV permanece
saludable en 42.4%, debajo del límite establecido por la propia empresa. El Índice
de Cobertura ICD es de 4.5x que se mantiene estable respecto al 2T21 y queda
por arriba del mínimo regulatorio (1.0x) establecido por la CNBV.

El fideicomiso emitió hace unos días el primer Bono Sustentable emitido por una
Fibra en América Latina por un monto de $8,100 mdp en dos tramos: $5,200 mdp
a TIIE +90 pbs de 4 años y $2,900 mdp a MBONO + 165 pbs de 7 años. El dinero
recaudado será utilizado para prepagar el bono FUNO 17-2 que vence en
diciembre de 2022. La oferta tuvo una sobresuscripción de 2.6x, lo que nos habla
de la confianza puesta en esta empresa.
Oportunidad con alto potencial y valor.
Fibra Uno es el fideicomiso más grande e importante del sector inmobiliario
mexicano. La firma ha sido muy resiliente ante los impactos del coronavirus y, de
hecho, ya hasta presenta crecimientos en la comparación con el 2019, implicando
que la empresa se ha recuperado mucho más rápido que la economía del país.
Funo ha estado generando y reteniendo efectivo que servirá para hacer
adquisiciones o reconversiones que generen valor para los accionistas. Su tasa
dividendo sigue siendo muy atractiva contra la tasa de referencia y tiene potencial
para ser aún mayor. Las ventajas de la Fibra provienen del tamaño, calidad y
ubicación de sus propiedades que son (algunas) representativas del país.
Actualmente su valuación NAV se ubica en $44.41 por CBFI, bastante potencial
tomando en cuenta su precio actual. Así, reiteramos nuestra recomendación de
COMPRA con un nuevo precio objetivo de $31.70 por certificado, considerando
el valioso portafolio de propiedades, la recuperación sostenida, las oportunidades
de crecimiento orgánico (mayor ocupación en comercial y oficinas) y las posibles
reconversiones de espacios.