1. Introducción
La finalidad de este reporte es proporcionar a los analistas financieros y al público en general información sobre
las tasas de interés y otras condiciones de oferta de los créditos a la vivienda 4 para facilitar las comparaciones
entre los términos ofrecidos por los intermediarios financieros regulados.
Este documento forma parte de la serie de Reportes de Indicadores Básicos (RIB) que este Instituto Central
publica para cumplir con las obligaciones que la Ley para la Transparencia y el Ordenamiento de los Servicios
Financieros le impone. En la actualidad, el Banco de México publica RIB de tarjetas de crédito, créditos
automotrices, créditos de nómina, créditos personales, créditos a la vivienda y créditos a las pequeñas y
medianas empresas.
Para la elaboración de este reporte, el Banco de México utiliza los datos de los créditos a nivel individual
reportados por las instituciones reguladas a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). 5 Los indicadores
que se presentan son obtenidos agregando la información individual, ya sea para algún grupo de clientes de una
institución, para toda la institución o para el sistema en su conjunto. 6
El resto de este documento se organiza de la siguiente manera. La sección 2 presenta una descripción agregada
del mercado de créditos para la adquisición de vivienda nueva o usada. Se muestra la importancia de los
organismos nacionales de vivienda (ONAVIS) 7 en el mercado total.
En la sección 3 se muestra una descripción a nivel agregado del mercado de créditos a la vivienda otorgados por
la banca comercial, enfocándose principalmente en el número y saldo total de crédito otorgado, medidas de
concentración de la industria y situación crediticia de la cartera.
En la sección 4 se describen las características de los créditos que otorga la banca comercial, donde
prácticamente todos están denominados en moneda nacional (M.N.) y a tasa fija. Este conjunto de créditos es
la base para construir el concepto de cartera comparable, el cual permite realizar comparaciones entre créditos
similares ofrecidos por diversas instituciones. Para este propósito, a los financiamientos en M.N. y a tasa fija se
restan: a) los créditos otorgados a empleados y ex empleados de las instituciones, b) los financiamientos cuyas
condiciones de otorgamiento pudieron haber cambiado durante la vida del crédito, como los contratos
reestructurados y c) los créditos que presentan atrasos y/o se encuentran vencidos ya que sus condiciones
originales de oferta pueden haber cambiado.
La sección 5 del reporte contiene un análisis detallado del segmento de los créditos destinados a la adquisición
de vivienda otorgados por la banca comercial durante el último año, por considerar que este periodo representa
mejor las condiciones actuales de la oferta. En las comparaciones entre instituciones, se excluyen los créditos
en coparticipación por ser originados por los ONAVIS 8 y los créditos para mejoras a la vivienda garantizados con
la subcuenta de vivienda de los trabajadores, 9 cuyos términos son determinados por dichos organismos. En esta
sección también se detallan las condiciones de crédito tanto a nivel agregado como por institución, por tipo de
vivienda y por nivel de aforo. En estas comparaciones se hace referencia a los siguientes indicadores básicos:
4
Estos financiamientos están garantizados por una propiedad inmobiliaria. Los destinos de estos financiamientos son para la adquisición
de vivienda nueva o usada, autoconstrucción de vivienda, pagos de pasivos hipotecarios, liquidez y mejoras a la vivienda.
5 La CNBV recaba la información de los créditos a la vivienda de las instituciones reguladas a través del formulario R04H de manera
mensual.
6 Adicionalmente, se mejoró la metodología para identificar a los créditos que la banca financia en coparticipación con los ONAVIS, así
como los créditos para mejoras a vivienda garantizados con la subcuenta de vivienda.
7 Los ONAVIS son el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y el Fondo de la Vivienda del Instituto
de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE).
8 La banca adquiere esta cartera de créditos originados por los ONAVIS; los principales programas son Infonavit Total y Segundo Crédito.
9 Se incluyen en este rubro, principalmente, los programas denominados Mejoravit y Respalda2M.
número de créditos, saldo otorgado, plazos, tasa de interés promedio ponderado por saldo y tasa mediana del
saldo de los créditos otorgados entre abril de 2020 y marzo de 2021.
En la sección 6 se muestra la distribución relativa de las tasas de interés de la cartera de crédito para la
adquisición de vivienda para las instituciones que integran la banca comercial. Como complemento a la
información de créditos que utilizan el valor de una vivienda como garantía hipotecaria, en la sección 7 se
presenta información de los términos de crédito por institución para destinos de créditos diferentes a la
adquisición de vivienda, tales como autoconstrucción, créditos de liquidez y pago de pasivos hipotecarios.
El reporte finaliza con tres apéndices. En el primero, se presenta la información de tasas de interés promedio
ponderado por saldo, plazos y montos promedio para toda la cartera comparable sin importar la fecha de
otorgamiento de los créditos. En el segundo apéndice, se muestra la misma información para la cartera
comparable otorgada en el mes de marzo de 2021. Finalmente, se incluye un apéndice metodológico donde se
explican los criterios para seleccionar los créditos incluidos en este reporte y las fórmulas para calcular la tasa
de interés promedio ponderado por saldo y los plazos promedio.
2. El mercado de créditos para adquisición de vivienda
La oferta de créditos para adquisición de vivienda se compone por los créditos de Infonavit y Fovissste, los de la
banca comercial y los de otros organismos públicos. 10 En el periodo abril 2020-marzo 2021, se otorgaron 476 mil
créditos para la compra de vivienda nueva o usada. 11 De este total, los créditos de Infonavit y Fovissste
representaron 77.0 por ciento, los de la banca comercial 21.3 por ciento y solo el 1.7 por ciento fueron créditos
otorgados por otros organismos públicos. Para el periodo mencionado, el monto de la cartera de crédito fue de
353.4 mil millones de pesos; la participación de Infonavit y Fovissste en ese monto fue de 52.5 por ciento, la de
la banca fue 47.1 por ciento y solo 0.4 por ciento correspondió al otorgado por otros organismos públicos
(Gráfica 1b).
El número total de créditos para adquisición de vivienda observó una tendencia a la baja desde agosto de 2018
con un repunte de noviembre de 2019 a marzo de 2020. A partir de este último mes se presentó una reducción
hasta julio de 2020 y posteriormente una estabilización en el número de créditos otorgados.
Por su parte, el monto total real de crédito otorgado de créditos para adquisición de vivienda en el periodo abril
2020-marzo 2021 tuvo una reducción de 2.7 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior, lo cual fue
resultado una reducción de 6.6 por ciento en el saldo de crédito otorgado por los ONAVIS y un aumento de este
mismo concepto de 4.2 por ciento por parte de la banca comercial.
Las políticas de tasas de interés de créditos para adquisición de vivienda de INFONAVIT y FOVISSSTE se
determinan con base en criterios de políticas públicas. En 2021, la tasa de interés de los créditos originados por
INFONAVIT fue de 12 por ciento anual para adquisición de vivienda y/o autoconstrucción, a la cual se hace un
ajuste en función del ingreso de los derechohabientes de este instituto. En los créditos originados por FOVISSSTE,
la tasa fluctúa en un rango de 4 a 6 por ciento dependiendo del salario básico mensual del trabajador.
10
Dentro de los principales organismos públicos y descentralizados que otorgan créditos hipotecarios, incluidos en el concepto de “Otros organismos”,
se encuentran Petróleos Mexicanos, Comisión Federal de Electricidad, Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), Instituto de Seguridad
Social para las Fuerzas Armadas (ISSFAM) y la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), esta última a través de subsidios a deudores con ingresos de
hasta 5 salarios mínimos. En la oferta de créditos para adquisición de vivienda también existe una pequeña participación de organismos no regulados,
para los cuales no se cuenta con información.
11 En este conjunto de créditos se incluyen todas las denominaciones de moneda o tipo de tasa.
3. El mercado de créditos a la vivienda de la banca comercial y la evolución de sus
principales indicadores agregados
En marzo de 2021, el saldo total de la cartera de créditos a la vivienda otorgada por la banca múltiple
consolidada 12 (1,006.1 miles de millones de pesos) representó 22.3 por ciento de la cartera de crédito total de
esas instituciones (Gráfica 2b). El total de la cartera de crédito a la vivienda creció 4.2 por ciento entre abril de
2020 y marzo de 2021 (Gráfica 2a).
A partir de marzo de 2019, el índice de morosidad de la cartera de vivienda muestra un deterioro. En marzo de
2021 este indicador registró un nivel de 3.6 por ciento (Gráfica 3a) y el índice de morosidad ajustado, el cual se
obtiene corrigiendo el índice de morosidad con las quitas y castigos que realizan las instituciones, fue de 4.6 por
ciento (Gráfica 3b)
Respecto a la concentración de la cartera de crédito, la participación agregada de mercado de los 2 bancos más
grandes (CR2) permaneció estable desde marzo 2018 y la correspondiente a los 5 bancos más grandes (CR5)
aumentó cerca de 6 puntos en marzo de 2021 con respecto a su valor de septiembre 2020 (Gráfica 4a). El índice
de concentración de Herfindahl-Hirschman (IHH) 13 permaneció estable en niveles de 1500 puntos hasta septiembre 2020 y posteriormente se observó un incremento de 118 puntos. Este último dato es inferior al
registrado en los mercados de tarjetas de crédito, créditos de nómina y crédito automotriz en marzo de 2021
(Gráfica 4b).
13
Este índice se construye sumando el cuadrado de la participación porcentual que cada institución tiene en la cartera total. La Comisión
Federal de Competencia Económica (COFECE) ha establecido límites del IHH para autorizar una fusión: el nivel resultante debe ser
menor a 2,000 puntos o el incremento menor a 75 puntos (Diario Oficial de la Federación, 24 de julio de 1998).
4. Condiciones de oferta de los créditos a la vivienda otorgados por la banca
comercial
4.1. Créditos por denominación y tipo de tasa de interés
Respecto a la denominación y al tipo de tasa de interés de los créditos a la vivienda, 99.2 por ciento de estos
financiamientos se otorgaron en moneda nacional (M.N.) y 99.9 por ciento de estos, a tasa de interés fija durante
el periodo de abril 2020 a marzo 2021 14 . Por esta razón, el resto de este reporte se concentra en los créditos
denominados en moneda nacional y a tasa fija para hacer las comparaciones entre instituciones.
14
A partir de febrero de 2015, los principales institutos de vivienda dejaron de ofrecer créditos denominados en veces de salarios
mínimos e iniciaron planes para reconvertir los créditos existentes a otros denominados en moneda nacional. Desde 2015, el 99.9 por
ciento de los créditos fue otorgado en pesos (M.N.).
4.2. Universo de la información incluida: cartera comparable de créditos a la vivienda
El mercado de créditos a la vivienda está conformado por préstamos que las instituciones financieras otorgan a
las personas físicas donde la vivienda garantiza la recuperación de este; estos créditos se clasifican de acuerdo
con su destino principal: i) adquisición de vivienda, ii) autoconstrucción, 15 iii) remodelación o mejoramiento de
la vivienda individual, 16 iv) créditos a la liquidez y v) créditos para pago de pasivos hipotecarios. En marzo de
2021, la cartera total de créditos para compra de vivienda otorgada por la banca comercial consolidada estuvo
constituida por 1.4 millones de créditos con un saldo de 1,006.1 mil millones de pesos corrientes. 17
Este reporte se basa en la cartera comparable que permite realizar comparaciones de créditos a la vivienda
originados en condiciones similares entre instituciones y que se conforma por los créditos dirigidos al público en
general y cuyos términos no han cambiado durante su vigencia. Para estos efectos, se excluyen de la cartera
total los siguientes créditos: 18
•
•
•
Los otorgados a empleados y ex empleados de las instituciones y otros programas especiales.
Aquéllos cuyas condiciones pudieran haber cambiado después de su otorgamiento, como los vencidos,
atrasados o reestructurados. 19
Los que no fueron otorgados a tasa fija o en moneda nacional.
Además, se consolidó la información de Santander con sus subsidiarias Santander Vivienda, Sofom ER y
Santander Hipotecario, Sofom ER; Banregio con su subsidiaria Financiera Banregio, Sofom ER y Afirme con
Factoraje Afirme, Sofom ER.
Finalmente, se presenta de manera agregada información de aquellas instituciones reguladas que tuvieron una
participación menor al 0.25 por ciento del total de créditos otorgados en cada segmento, ya que su información
individual suele ser muy variable.
4.3. Características de la cartera comparable de créditos a la vivienda
En esta sección se analiza la cartera comparable de los créditos a la vivienda para todos los destinos, respecto a
las siguientes características: 1) tasa de interés, 2) monto y 3) plazo. Se hace especial énfasis en los créditos
otorgados en el último año (entre abril de 2020 y marzo de 2021); sin embargo, se presenta también información
de la cartera total, independientemente de la fecha de otorgamiento de los créditos, con la finalidad de
proporcionar una referencia.
Durante el periodo abril 2020-marzo 2021, el saldo de la cartera comparable de créditos a la vivienda otorgada
por la banca comercial ascendió a 184.3 mil millones de pesos (Cuadro 1).
Los créditos para adquisición de vivienda 20 constituyen 79.9 y 80.3 por ciento del total de créditos y saldo
otorgado, respectivamente. Del resto de destinos de créditos a la vivienda, destacan los créditos destinados a
pagar pasivos hipotecarios, los cuales constituyen el 8.5 y 9.0 por ciento del número de créditos y saldo otorgado
durante este periodo, respectivamente. La adquisición de vivienda y pago de pasivos hipotecarios representan en conjunto el 88.3 y 89.2 por ciento del número de créditos otorgados y saldo total originado durante el periodo
mencionado, respectivamente (Cuadro 1).
Durante el último año, los créditos dirigidos a la adquisición de vivienda registraron una tasa de interés promedio
ponderado de 9.1 por ciento, plazo de 19 años y un monto promedio de 1.7 millones de pesos en la originación.
En comparación, el rubro de crédito a la vivienda con la mayor tasa fue el crédito para liquidez con garantía
inmobiliaria que registró, durante el mismo periodo, una tasa de interés promedio ponderado de 10.8 por
ciento, plazo promedio de 16 años y un monto promedio de 1.2 millones de pesos.
15
En los créditos para autoconstrucción se incluyen los créditos para compra de terreno y/o construcción de vivienda.
Con excepción de los créditos destinados a mejoras a la vivienda con plazos de hasta 3 años que son garantizados con la subcuenta de
vivienda de los trabajadores.
17 En estas cifras se incluye la cartera de la banca comercial y SOFOMES ER.
18 En el Apéndice metodológico se describen en mayor detalle los criterios seguidos para conformar el universo de créditos que aquí se
analizan. Después de aplicar los criterios de filtrado, la información incluida en este reporte constituye el 42.4 y 58.1 por ciento del
número y saldo, respectivamente, de la cartera total reportada a marzo de 2021.
19 Se excluyen también compras de cartera de otras instituciones y créditos fuera de balance. De igual manera, se excluyen los créditos
cuyos términos cambiaron porque se acogieron a los planes de apoyo por la contingencia sanitaria de 2020.
16
20
Vivienda nueva o usada.
Por lo que se refiere a los créditos otorgados por la banca en coparticipación con los ONAVIS, estos tuvieron
plazos y tasas mayores que los concedidos sin la participación de dichos organismos públicos (Cuadro 1). 21 De
igual manera, para el mismo periodo, los créditos destinados a mejoras a la vivienda garantizados con la
subcuenta de vivienda que administran los ONAVIS, registraron un monto promedio de 37 mil pesos, plazo
promedio de 2 años y una tasa de interés promedio ponderado por saldo de 17.0 por ciento. Estos términos
21
Los créditos de la banca en cofinanciamiento con los ONAVIS no se separan porque estos son originados y otorgados en condiciones
determinadas por la banca comercial.
contrastan con los créditos otorgados por la banca para este destino sin intervención de los ONAVIS, los cuales
tuvieron un monto promedio de 2.3 millones de pesos, 17 años de plazo promedio y una tasa de interés
promedio ponderado por saldo de 8.1 por ciento.
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