- Las
mejores operaciones de Fibra Mty durante el tercer trimestre de este año
correspondieron a la renovación de contratos. La Compañía prevé una
recuperación de más de 5% en la ocupación de su segmento de oficinas
durante los próximos meses.
- Destaca
el caso de Whirlpool, ya que su renovación anticipada representa casi
20% de los ingresos totales de la Fibra. La renovación sucedió posterior
al cierre del trimestre.
- Fibra Mty
tiene capacidad de crecer un 20% de sus ingresos a través de un crédito
aprobado por la Asamblea de Tenedores de hasta $150 millones de
dólares. Una vez realizadas las adquisiciones, pudiera incrementar en
10% su distribución anual.
Monterrey, Nuevo León, a 25 de octubre de 2021 – Fibra
Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces
administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del
tercer trimestre 2021 (“3T21”).
Resumen de Datos Operativos y Financieros Relevantes (3T21):
El pasado 15 de julio, Fibra Mty llevó a cabo la reapertura del CEBURE
FMTY20D por US$ 115 millones a una tasa de 3.73% y aplicó los recursos
netos de la emisión principalmente para sustituir la totalidad del saldo
insoluto del Crédito Sindicado 2018. Como resultado de dicha
transacción, la totalidad de la deuda dispuesta por Fibra Mty se
encuentra pactada en dólares, a tasa fija y 100% libre de garantías,
asimismo, Fibra Mty no tiene vencimientos de deuda hasta octubre 2027.
Fibra Mty cerró el 3T21 con 59 propiedades en su portafolio, incluyendo
19 para uso de oficinas, 34 para uso industrial y 6 para uso comercial.
Al cierre del 3T21, Fibra Mty registró un total de 758,583 m2 de Área
Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 30 de septiembre de 2021
fue de 90.7%, calculada por ABR.
La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y
dólares, fue de US$17.4 en oficinas corporativas, US$12.0 en oficinas
operativas, US$4.7 en naves industriales y US$7.3 en inmuebles
comerciales.
Los ingresos totales, el ingreso operativo neto (“ION”), y la UAFIDA del
3T21 alcanzaron Ps. 330.5 millones, Ps. 293.1 millones y Ps. 262.7
millones, 3.7%, 6.7%, y 8.7%, por debajo del 3T20. Lo anterior debido al
efecto cambiario desfavorable por la depreciación del dólar frente al
peso (Ps. 27.0 millones), y situaciones particulares de los inquilinos
(tanto del sector industrial como de oficinas) que desocuparon o
redujeron su espacio arrendado.
Como consecuencia de lo anterior, los márgenes ION y UAFIDA del 3T21
fueron de 88.7% y 79.5% respectivamente, manteniéndose prácticamente en
línea con nuestros márgenes objetivo de largo plazo.
El flujo de Operación (“FFO”) fue de Ps. 221.0 millones, 16.7% por
debajo del 3T20, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”)
se situó en Ps. 216.2 millones, 16.4% por debajo del 3T20. Estas
disminuciones de flujo están en línea con lo anunciado en nuestra guía
de resultados para 2021, y se generaron principalmente por la
combinación de 1) efecto cambiario desfavorable en el tipo de cambio
promedio por la depreciación del dólar frente al peso; 2) ciertas
desocupaciones y reducciones de espacio arrendado programadas; y 3) un
menor rendimiento sobre nuestras inversiones en valores gubernamentales
debido a la disminución de 50 puntos básicos en la tasa de interés
promedio del papel gubernamental para los periodos comparativos. Lo
anterior, fue compensado parcialmente por el flujo adicional generado
por la adquisición del inmueble La Perla y el efecto positivo de una
recuperación cercana del 100% de nuestras cuentas por cobrar, evitando
realizar reservas de mercado durante el 3T21.
Es importante enfatizar, que, debido al cierre exitoso de negociaciones
de contratos de arrendamiento materiales, a la fecha del presente
reporte, nuestra expectativa es alcanzar de manera orgánica el rango
alto de la guía de resultados 2021, equivalente a Ps. 0.83 por CBFI,
considerando un rango de tipo de cambio de entre Ps. 20.00 y Ps. 20.49
pesos por dólar. Asimismo, la exitosa adquisición del inmueble La Perla
nos permitirá distribuir, en 2021, un AFFO adicional de alrededor de Ps.
0.05 por CBFI.
Si consideramos la combinación de los siguientes factores 1) nivel de
ocupación actual, 2) la adquisición de La Perla sobre una base
anualizada, y 3) un posible incremento en el nivel de endeudamiento por
hasta US$150 millones invertido en un portafolio industrial, nuestro
potencial de AFFO sobre una base de doce meses sería de aproximadamente
Ps. 0.96 por CBFI.
En adición a lo anterior, es relevante mencionar que, ante las
expectativas de inflación en el mercado y sus posibles efectos para el
comportamiento de las divisas, Fibra Mty mantiene su posición como un
instrumento de inversión atractivo por sus cualidades defensivas. La
actualización de renta en línea con la inflación, nuestros ingresos
mayormente dolarizados y nuestros contratos de arrendamiento de largo
plazo, reducen la exposición de nuestros inversionistas a dichos
riesgos.
La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra
Mty del 3T21, ascenderá a Ps. 216.2 millones, equivalente a Ps. 0.223
por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación a la fecha del
presente reporte, lo cual representa un rendimiento anualizado de 7.7%
respecto al precio de Ps. 11.57 por CBFI al inicio del año. El
rendimiento anualizado es aproximadamente 220 puntos base mayor al de la
inflación estimada para el 2021.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty
“Las ideas son fáciles, implementarlas es lo difícil ”
Guy Kawasaki
Me da
gusto comunicarles que durante el tercer trimestre observamos varios
signos positivos en el sector de bienes raíces. Si bien es cierto que el
sector industrial ha tenido un desempeño sobresaliente a lo largo del
año, las oficinas, el sector comercial y el hotelero ya comienzan a
mostrar actividad en ocupación. Aunque, en general estos mercados se
encuentran lejos de los niveles previos a la pandemia, el inicio de la
recuperación abre nuevas oportunidades para jugadores como Fibra Mty.
Por una parte, un incremento en la ocupación ofrece crecimiento orgánico
en los flujos de la operación, por otra parte, la actividad puede
generar oportunidades de adquisición que nos permitan acelerar nuestro
programa de inversiones lo cual incrementaría el flujo operativo de
manera inorgánica.
En lo referente a nuestros indicadores operativos del trimestre,
obtuvimos números sólidos al mantener una ocupación por encima del 90%,
estable tanto en el sector industrial como el de oficinas. Al mismo
tiempo tenemos niveles de renovación de alrededor del 85% en ambos
sectores. Esto se refleja en el plazo promedio remanente ponderado al
ingreso, el cual se mantiene como uno de los más largos de la industria
al ubicarse en 4.5 años. El pasado 20 de octubre, anunciamos la
renovación anticipada de aproximadamente el 20% de nuestros ingresos al
negociar el contrato de arrendamiento con nuestro inquilino más
importante, Whirlpool lo cual reafirma la estrecha relación que
sostenemos en Fibra Mty con nuestros inquilinos y las ventajas de los
arrendatarios por tener un arrendador institucional con un balance
sólido y capacidad financiera que atiende a sus necesidades. Como
resultado de esta transacción el plazo promedio del portafolio se
extendió hasta 5.1 años, incrementando la predictibilidad de nuestros
flujos hacia adelante.
Adicionalmente, como se comentó en el reporte anterior, la demanda en el
sector de oficinas muestra signos de recuperación en los mercados en
donde tiene presencia Fibra Mty. Al cierre del 3T21 teníamos
negociaciones por un monto equivalente al 50% del espacio vacante de
oficinas aproximadamente. Posterior al cierre del 3T21 hemos firmado
parte de esas negociaciones, lo que nos brinda evidencia de una
recuperación en la ocupación; de haberse concretado durante el periodo
reportado hubiésemos tenido un incremento respecto a lo reportado en el
nivel de ocupación en 180 pbs y 50 pbs en el sector de oficinas y en el
portafolio total respectivamente.
Respecto a la parte inorgánica, hemos percibido un mayor potencial para
realizar adquisiciones de edificios industriales como consecuencia del
crecimiento en este mercado. Esperamos que esta condición se vea
reflejada en los próximos meses, en este sentido, con nuestra situación
financiera actual podríamos ejercer aproximadamente US$ 150 millones de
deuda, con el correspondiente incremento en el flujo de la operación. De
esta manera, probaríamos nuevamente la capacidad de realizar
adquisiciones acrecientes que nos ha caracterizado desde nuestra oferta
pública inicial.
En cuanto a nuestra guía de resultados, nos encontramos en buen camino
para cumplir, de manera orgánica, con el rango alto de la guía de Ps.
0.83 por CBFI. Considerando la adquisición de La Perla y la expansión
del portafolio Providencia, estimamos alcanzar un AFFO de Ps. 0.88 por
CBFI durante el 2021. Finalmente, la potencial adquisición de
propiedades por los US$ 150 millones con deuda adicional, podría
traducirse en un crecimiento en términos anualizados de alrededor de Ps.
0.08 por CBFI.
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