Ayer
martes por la tarde, Terrafina (TERRA) anunció la adquisición de dos
portafolios de propiedades por un monto de US$422 millones a una tasa de
capitalización estimada para los próximos 12 meses de 7.6%. Los portafolios
están integrados por 51 propiedades Clase A -las cuales representan 6.3
millones de pies cuadrados- ubicadas en las regiones norte (73% del Área
Rentable Bruta-ARB-) y el Bajío (27% del total). Los arrendatarios son
compañías multinacionales con contratos denominados en dólares y estructurados
como triple neto (el arrendatario debe pagar todos los gastos operativos y no
operativo, incluyendo impuestos relacionados con los seguros y mantenimiento),
y los portafolios tienen una edad promedio de 8.5 años, presentando un perfil
de vencimientos estable.
El
financiamiento de ambas transacciones se realizó mediante el uso de caja de
Terrafina así como con una línea de crédito revolvente.
Como
consecuencia, TERRA espera mejorar el nivel de ocupación por encima del 95%
(vs. nuestra estimado de 92.6% para 2017), aumentar el ARB en 21% (vs. nuestra
expectativa de 24%), así como incrementar la utilidad operativa neta (NOI)
entre 22% y 24% (vs. 24% de nuestra proyección) y los fondos ajustados de las
operaciones (AFFO) en 27%-29% (vs. nuestra expectativa de 18%) para 2017.
Nuestras
conclusiones. Consideramos que la tasa de capitalización de 7.6% está en línea
o ligeramente por encima del precio del mercado para las propiedades
industriales Clase A modernas y de alta calidad en México. Asimismo, también
está en línea con la valuación a la cual TERRA recaudó capital en septiembre de
2014 para concluir estas adquisiciones, y no cabe duda que esta transacción
genera más valor que mantener un excedente de efectivo, lo cual ha impactado
negativamente los retornos. Como consecuencia, consideramos que esta operación
es positiva, especialmente el aumento en AFFO por CBFI (de 18% según nuestro
estimado) que espera generar la compañía.
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