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martes, 31 de enero de 2017

CITIBANAMEX : FIBRAs industriales de México Aumentamos nuestros estimados para reflejar la mayor debilidad del peso; reiteramos recomendación de Compra



Reiteramos recomendaciones de Compra; preferimos rentas en dólares. A pesar de la avalancha de noticias negativas en los medios de comunicación, creemos que las ingresos de propiedades industriales estabilizadas en México se mantendrán más sólidas de lo que sugieren las actuales valuaciones, ofreciendo rendimientos por dividendos y fondos ajustados de operaciones (AFFO) de entre 8%-10%. Reiteramos nuestras recomendaciones de Compra de todas las FIBRAs industriales mexicanas bajo nuestra cobertura y nuestra preferencia por rentas en dólares si bien cabe mencionar que Terrafina (TERRA13) ya no es tan claramente nuestra acción preferida como antes, debido al reciente desempeño de su acción y de su rendimiento total esperado (RTE). Fibra Uno (FUNO) destaca por tener el RTE más alto, pero también la menor exposición a las rentas en dólares y una mayor exposición a la volatilidad en el sector de oficinas y riesgo de los desarrollos. 

Aumentamos la mayoría de nuestros estimados, debido a la mayor debilidad del peso vs. el dólar. Aumentamos la mayoría de nuestras proyecciones para reflejar principalmente los efectos de la depreciación del peso vs. el dólar (de 18.5 a 21.0 estimado para 2017-2018). Como consecuencia, aumentamos nuestras expectativas en pesos de TERRA, Fibra Prologis (FIBRAPL) y Fibra Macquarie (FIBRAMQ) entre casi 10% y 15%. Para Vesta, nuestras revisiones en pesos se acercan a aumentos de un solo dígito bajo, ya que reducimos nuestras expectativas de rendimiento de desarrollos, y mantenemos prácticamente sin cambios nuestros estimados para FUNO, debido a su menor exposición a las rentas en dólares y a nuestras expectativas más conservadoras sobre el momento en el que cerrarán sus fusiones y adquisiciones. 

Escasos cambios en nuestros Precios Objetivos, ya que contemplamos tasas más altas. Ante el ya sustancial potencial de alza de nuestros Precios Objetivo a 12 meses, nuestros PO permanecen prácticamente sin cambios, ya que los aumentos a las tasas de descuento (WACC en nuestra metodología de flujos de efectivo descontados y a las tasas de capitalización en nuestros NAV (valor neto del activo) contrarrestan las revisiones a las utilidades. Aunque el bono a 10 años del Tesoro de EUA (US10Y) se encuentra actualmente al 2.486% y estimamos que alcanzará el 2.8% para fin de 2018, ajustamos nuestra valuación añadiendo 50 p.b. a nuestro US10Y (actualmente a 3.0%) y 20 p.b. a los diferenciales de los bonos soberanos de México (170 p.b. actualmente), y ajustamos nuestras tasas de capitalización objetivo para cada compañía basado en la calidad a un rango de entre 7.8% y 8.3%. 

La sensibilidad muestra que un mayor riesgo a la valuación si la utilidad operativa neta (NOI) también se debilita. Revisamos nuestro análisis de sensibilidad para mostrar los efectos de nuestros estimados de tasas más altas y de una menor NOI. Como consecuencia, las tablas de este reporte muestran que el mercado parece estar descontando o unas tasas 150 p.b. más altas que nuestra expectativa, o una contracción de ~15% de la NOI (varía por compañía).

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