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viernes, 27 de enero de 2017

CITIBANAMEX : Fibra Prologis (FIBRAPL.14) 4T16: Ingresos y NOI en línea con lo esperado; FFO superior a lo estimado


Nuestras conclusiones. Fibra Prologis (FIBRAPL) reportó ingresos en línea de P$891 millones (+25% anual) y una utilidad operativa neta de P$773 millones (+25%), mientras que el EBITDA de P$692 millones aumentó 30% anual y fue 5% superior a nuestra expectativa. Asimismo, el flujo de operación (FFO)/acción fue +9% vs. nuestros estimados, aunque el AFFO de P$343 millones fue inferior en 7% a nuestra expectativa de P$370 millones, debido principalmente a los aumentos de propiedades y arrendatarios. Por último, la utilidad neta reportada de P$671 millones fue muy superior a nuestro estimado de $P454 millones, debido principalmente a las considerables ganancias no en efectivo; excluyéndolas, la utilidad neta habría estado en línea con nuestras expectativas.

Las métricas operativas, en línea con nuestras proyecciones; la actividad de arrendamiento se mantiene sólida. Como esperábamos, FIBRAPL reportó un Área Rentable Bruta (ARB) de 34.2 millones de pies cuadrados, +5% anual. La ocupación del portafolio reportada fue de 96.8%, un aumento de 30 p.b. anual y de 80 p.b. vs. nuestro estimado. La renta promedio de US$4.96/pie cuadrado/año aumentó 2% anual y estuvo en línea con nuestra expectativa, a pesar de la continua presión de la depreciación del peso. La renta efectiva neta aumentó 8.3%, con arrendamientos firmados por 1.7 millones de pies cuadrados, mientras que la utilidad operativa neta (NOI) en efectivo de mismas tiendas aumentó 1.9% anual. La retención promedio ponderada por cliente se contrajo casi 9 p.p. trimestralmente a 80.3%.

Metas para 2017. FIBRAPL divulgó metas anuales del FFO/CBFI (US$0.1550-US$0.1650), ocupación (95.5%-96.5%) y distribuciones (US$0.1155/CBFI), entre otras, todas ellas en línea con nuestras expectativas. Al fin del 4T16, su compañía matriz Prologis México tenía 2.5 millones de pies cuadrados en desarrollo o pre-estabilizados, los cuales ofrecerían a FIBAPL a medida que se estabilizan en el futuro. Sin embargo, la administración mostró una clara preferencia por mantener una liquidez y niveles de apalancamiento saludables en lugar de utilizar capital, una estrategia que consideramos positiva tomando en cuenta la gran divergencia entre la valuación del mercado privado y las tasas de capitalización implícitas de las FIBRAs. 

Implicaciones. La compañía cerró el 4T16 con una deuda neta de P$14,000 millones y una LTV (deuda/activos) de 33.2%, lo cual implica un menor apalancamiento que algunos de sus pares. Reiteramos nuestra recomendación de Compra basada en las continuas tendencias operativas favorables, una atractiva valuación a una tasa de capitalización proyectada para 2017 de 8.6% y un saludable balance financiero.

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