El
martes, 17 de enero, Terrafina anunció el cierre de dos adquisiciones por
US$422 millones (ver nuestro reporte Terrafina - Alerta: TERRA cierra
adquisiciones por US$422 millones a una tasa estimada de capitalización
combinada de 7.6%, publicado ayer). En la conferencia de resultados de ayer miércoles,
la administración ofreció información adicional sobre la composición del
portafolio, los datos financieros proforma, y las opciones de crecimiento
futuro, entre otros temas. Entre los participantes se encontraban Alberto
Chretin (Director General), Ángel Bernal (Director de Finanzas), y Francisco
Martínez (de Relaciones con Inversionistas). Estas fueron las principales
conclusiones:
Detalles
adicionales sobre las adquisiciones. En cuanto a la distribución geográfica, el
estado de Chihuahua representa más del 60% del Área Rentable Bruta (ARB) de los
portafolios combinados. Por industria, la mayor exposición de los portafolios
corresponde al segmento de equipo electrónico (22% del ARB del portafolio de
US$380 millones), seguido de bienes industriales (19%), automotriz (19%) y
aeroespacial (16%). Cessna, BioPappel, Continental, Siemens y Delphi son los
principales arrendatarios por ARB, pero ningún arrendatario representa más del
10% del portafolio adquirido.
Mejora
de los datos proforma del portafolio. Tras la adquisición, ahora TERRA posee el
segundo mayor portafolio de propiedades industriales entre las FIBRAS
mexicanas, con un ARB de 36.4 millones de pies cuadrados (3.38 millones de
metros cuadrados). Por otra parte, la adquisición resulta en un aumento
proforma de 250 p.b. de la ocupación a 95.6% (vs. nuestro promedio estimado
para 2017 de 93.1%), una renta promedio de US$4.92/pie cuadrado (en línea con
nuestra expectativa), una mejora del 7% en la edad promedio a 12.5 años y una
ligera extensión de los términos de vencimiento de los contratos de
arrendamiento a 4.7 años promedio (vs. nuestro estimado de 4.6 años
antes).
Sin
planes de aumentar capital a la valuación actual. La administración indicó que
su principal prioridad actualmente es la adecuada integración de la adquisición
y un posible crecimiento mediante pequeñas expansiones o adquisiciones. La
administración se comprometió a no incrementar capital mientras la valuación se
mantenga por debajo del VNA; asimismo, TERRA reiteró que no volverá a ampliar
capital con tanta antelación al uso de estos fondos.
Nuestras
conclusiones. Consideramos que la adquisición es positiva por el uso de
efectivo inactivo para un portafolio que mejora su calidad general, tomando en
cuenta la baja edad promedio de las propiedades, su ubicación, la alta calidad
de la mezcla de arrendatarios, y los arrendamientos en dólares con una
saludable duración restante de los contratos de arrendamiento. Asimismo,
consideramos que la tasa de capitalización de la adquisición de 7.6% está en su
mayoría en línea o ligeramente por encima del precio del mercado para las
propiedades industriales Clase A modernas y de alta calidad ubicadas fuera de
la Ciudad de México. Sin embargo, la valuación está en línea con la valuación a
la cual TERRA recaudó capital en septiembre de 2014 para concluir estas
adquisiciones, y no cabe duda que esta transacción genera más valor que
mantener un excedente de efectivo.
Con
una razón deuda/valor proforma de 42%, creemos que el principal desafío de
TERRA será centrarse en cómo lograr crecimiento con un balance general
limitado.
Por
último, la renuncia del director de Finanzas, Ángel Bernal -quien anunció que
deja la compañía por razones personales- no cambia nuestra opinión sobre las
acciones de Terra.
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