Alerta: Conclusiones de nuestras visitas a inversionistas (NDR) en Norteamérica
Tuvimos un 'non-deal roadshow' (NDR)
donde visitamos inversionistas en Nueva York, Chicago, Toronto y San
Diego junto con el director general de Vesta, Lorenzo D. Berho, el
director
financiero Juan Sottil, y la responsable de relación con
inversionistas, Christianne Ibáñez. Las principales conclusiones fueron
los siguientes:
Como era esperado, los temas más populares fueron los riesgos de una victoria de AMLO y la incertidumbre del TLCAN.
En
general, los inversionistas se mostraron optimistas con respecto a la
historia de crecimiento, el modelo de desarrollo de negocios, la sólida
trayectoria y la estructura de C-Corp "más limpia"
de Vesta (en comparación con las comisiones de las FIBRAs); sin
embargo, los atributos de la compañía fueron generalmente superados por
la creciente incertidumbre política y el retraso de la resolución del
TLCAN que hace que "comprar México" sea una "venta
difícil" para los comités de inversión. En este sentido, Vesta ofreció a
los inversionistas signos de comodidad al afirmar que los fundamentos
de la industria siguen siendo sólidos, las vacantes se siguen
contrayendo (ya que la oferta se ha desacelerado y
la demanda ha seguido aumentando) y la economía para operar en México
sigue siendo atractiva para las empresas extranjeras -a pesar de las
tensiones comerciales, las nuevas tarifas, y los gustos-.
Vesta
destacó la visibilidad de su plan de crecimiento, su sólido balance
financiero, su crecimiento constante (en USD) y su amplio descuento de
valuación.
El
Sr. Berho destacó la inteligencia del mercado regional de Vesta y las
sólidas relaciones de clientes con arrendatarios de alta calidad
crediticia, junto con su portafolio
de crecimiento visible y el crecimiento consistente en VNA/acción y
FFO/acción (en dólares). A su vez, el Sr. Sottil destacó el cómodo
perfil de vencimiento de la deuda de Vesta (7 años promedio), el costo
competitivo de la deuda (4.6% ponderado), la capacidad
de apalancamiento adicional (una razón deuda/activos de 33%
actualmente) y las recompras activas (recientemente en una base diaria).
Por último, la administración resaltó el amplio descuento de valuación
de Vesta vs. el NAV (~40%), que realmente atrajo la
atención de muchos inversionistas.
Las preguntas de los inversionistas respecto a la empresa se centraron en las fuentes de capital y los usos.
Vesta reiteró que tiene fondos suficientes para completar su plan de
crecimiento 20/20 sin tener que recurrir a los mercados de capitales.
Aún más importante, es que Vesta declaró que tiene opciones de
financiamiento flexibles a su disposición -desde aumentar
el apalancamiento a 40% la razón deuda/activos y reducir los pagos de
dividendos, hasta vender las recompras en el mercado secundario y
reciclar los activos (al precio correcto). Por otro lado, Vesta ofreció
ejemplos a los inversionistas sobre su flexibilidad
para asignar capital de manera oportunista -adquisiciones cerradas a
una tasa de capitalización cercana al 9% en diciembre de 2017, un
aumento de las recompras cuando el descuento al VNA se amplía y la
opción para desacelerar sus proyectos de desarrollo si
la situación así lo amerita.
Nuestras conclusiones.
Reiteramos nuestra preferencia por Bienes Raíces
Industriales en México y vemos a Vesta como una de las mejores opciones
del sector. Reiteramos nuestra recomendación de Compra y nuestro Precio
Objetivo 12M de P$30 por acción (RTE de +22%), por su sólida ejecución,
el crecimiento visible de los FFO/acción
(en dólares) y una valuación atractiva.
MERCADO DE CAPITALES / INMOBILIARIAS
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