Citibanamex: Corporación Inmobiliaria Vesta (VESTA)

Alerta: Conclusiones de nuestras visitas a inversionistas (NDR) en Norteamérica

 

Tuvimos un 'non-deal roadshow' (NDR) donde visitamos inversionistas en Nueva York, Chicago, Toronto y San Diego junto con el director general de Vesta, Lorenzo D. Berho, el director financiero Juan Sottil, y la responsable de relación con inversionistas, Christianne Ibáñez. Las principales conclusiones fueron los siguientes:

 

Como era esperado, los temas más populares fueron los riesgos de una victoria de AMLO y la incertidumbre del TLCAN.  En general, los inversionistas se mostraron optimistas con respecto a la historia de crecimiento, el modelo de desarrollo de negocios, la sólida trayectoria y la estructura de C-Corp "más limpia" de Vesta (en comparación con las comisiones de las FIBRAs); sin embargo, los atributos de la compañía fueron generalmente superados por la creciente incertidumbre política y el retraso de la resolución del TLCAN que hace que "comprar México" sea una "venta difícil" para los comités de inversión. En este sentido, Vesta ofreció a los inversionistas signos de comodidad al afirmar que los fundamentos de la industria siguen siendo sólidos, las vacantes  se siguen contrayendo (ya que la oferta se ha desacelerado y la demanda ha seguido aumentando) y la economía para operar en México sigue siendo atractiva para las empresas extranjeras -a pesar de las tensiones comerciales, las nuevas tarifas, y los gustos-.

 

Vesta destacó la visibilidad de su plan de crecimiento, su sólido balance financiero, su  crecimiento constante (en USD) y su amplio descuento de valuación. El Sr. Berho destacó la inteligencia del mercado regional de Vesta y las sólidas relaciones de clientes con arrendatarios de alta calidad crediticia, junto con su portafolio de crecimiento visible y el crecimiento consistente en VNA/acción y FFO/acción (en dólares). A su vez, el Sr. Sottil destacó el cómodo perfil de vencimiento de la deuda de Vesta (7 años promedio), el costo competitivo de la deuda (4.6% ponderado), la capacidad de apalancamiento adicional (una razón deuda/activos de 33% actualmente) y las recompras activas (recientemente en una base diaria). Por último, la administración resaltó el amplio descuento de valuación de Vesta vs. el NAV (~40%), que realmente atrajo la atención de muchos inversionistas.

 

Las preguntas de los inversionistas respecto a la empresa se centraron en las fuentes de capital y los usos. Vesta reiteró que tiene fondos suficientes para completar su plan de crecimiento 20/20 sin tener que recurrir a los mercados de capitales. Aún más importante, es que Vesta declaró que tiene opciones de financiamiento flexibles a su disposición -desde aumentar el apalancamiento a 40% la razón deuda/activos y reducir los pagos de dividendos, hasta vender las recompras en el mercado secundario  y reciclar los activos (al precio correcto). Por otro lado, Vesta ofreció ejemplos a los inversionistas sobre su flexibilidad para asignar capital de manera oportunista -adquisiciones cerradas a una tasa de capitalización cercana al 9% en diciembre de 2017, un aumento de las recompras cuando el descuento al VNA se amplía y la opción para desacelerar sus proyectos de desarrollo si la situación así lo amerita.

 

Nuestras conclusiones. Reiteramos nuestra preferencia por Bienes Raíces Industriales en México y vemos a Vesta como una de las mejores opciones del sector. Reiteramos nuestra recomendación de Compra y nuestro Precio Objetivo 12M de P$30 por acción (RTE de +22%), por su sólida ejecución, el crecimiento visible de los FFO/acción (en dólares) y una valuación atractiva.

 

 

MERCADO DE CAPITALES / INMOBILIARIAS  

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