INTERCAM BANCO. OPINIÓN ANÁLISIS. Nota de Sector Fibra Day 2021

Porcentaje
El pasado jueves tuvo lugar el Fibra Day 2021, que celebró el décimo aniversario
de los fideicomisos inmobiliarios desde su aparición en 2011. En él se discutieron
temas como la perspectiva postpandemia, la resiliencia de los bienes raíces, la
contribución del sector a la economía mexicana y, sobretodo, oportunidades en
México y nuevos paradigmas. Actualmente, las Fibras cotizan en su mayoría a un
descuento importante respecto a su NAV, representando una buena oportunidad
de ganancia. No obstante, todavía hay retos que superar y cambios que hacer de
cara al futuro del sector.
Contribución de las Fibras a la economía
Las Fibras se han tornado una alternativa atractiva de inversión gracias a que
los bienes raíces protegen el patrimonio en tiempos de incertidumbre. Asimismo,
los vehículos utilizados (certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios) otorgan
liquidez a un activo ilíquido, además de mayor accesibilidad por su precio. Muy
importante también es el flujo constante de ingresos (dividendos) que puede
sustituir a instrumentos como bonos o inversiones físicas en bienes inmuebles.
Cabe destacar que las valuaciones actuales colocan a las Fibras como
instrumentos infravalorados, por lo que también tienen potencial de ganancias de
capital. Así, los fideicomisos representan hoy el 4% de la capitalización del
mercado, con un rendimiento total anualizado de 10.82% en los últimos 3 años.
Tras una pandemia casi superada, el sector está en recuperación y la inversión
fluye por medio de adquisiciones inmobiliarias. Las Fibras participan
principalmente en el sector industrial, comercial y de oficinas, y mantienen
$660,881 mdp en activos (1,878 propiedades = 25.9 millones de m 2 de ABR)
distribuidos en todo el país, aunque concentrados primordialmente en la Zona
Metropolitana y el Norte. Resalta que las Fibras aportan el 3% del Predio
Nacional y generan más de 352 mil empleos, lo que las convierte en un agente
económico clave. Asimismo, fungen como promotoras de México, atrayendo
inversión, turismo y talento hacia el país. De esta manera, aprovechando las
coyunturas actuales y operando propiedades simbólicas, las Fibras generan
valor a todos los interesados y son líderes en el desarrollo económico de la nación.
Resiliencia, adaptabilidad e innovación
 Industrial: el sector vive una coyuntura por las cadenas de suministro. Por su
ubicación geográfica, la demanda de espacio logístico ha aumentado
considerablemente, lo que ha subido las rentas y mantenido a tope la
ocupación. Sin embargo, es un sector que no ha evolucionado en décadas.
Ahora, la automatización y la accesibilidad a la red eléctrica es muy
importante, lo que ha encarecido la tecnología y la tierra. De igual manera, los
materiales de construcción han triplicado su valor, por lo que desarrollar es
ineficiente. Así, esperamos ver más adquisiciones y digitalización de edificios
industriales, junto con una demanda resiliente y alta competencia en los
próximos años.
 Almacenamiento: las disrupciones sociales han impulsado la demanda por
almacenamiento. El negocio se caracteriza por tener ubicaciones cercanas a
la demanda y seguir las tendencias urbanas, así como incrementar sus tarifas
por arriba de la inflación. El sector seguirá creciendo.
 Comercial: los consumidores ahora exigen espacios abiertos, entretenimiento
y seguridad. Así, los cambios deben ser oportunos y encaminados a mejorar
la experiencia del visitante. Afortunadamente, los centros comerciales se han
adaptado rápido y la ocupación ha respondido mejor de lo esperado. De igual
manera, las alianzas con empresas para ser centros de distribución last mile es
una oportunidad.
 Hoteles: los hoteles de ciudad se recuperan gracias a la reapertura industrial,
mientras los de playa por mayor turismo local. Han cambiado las
preferencias: ahora, los viajeros hacen estancias más prolongadas y a lugares
más cercanos. Además, buscan nuevas y mejores experiencias, por lo que las
Fibras deben innovar sus costumbres y productos.
 Oficinas: muestran baja ocupación y mucha inversión no institucional, lo que
conlleva una sobreoferta. Los inquilinos ahora demandan flexibilidad en los
espacios por los constantes cambios tecnológicos (instalaciones eléctricas
móviles y calidad del aire, entre otros). Asimismo, seguramente veremos más
oficinas con certificación EDGE e integradas con proptech que mejorarán el
bienestar y la eficiencia de los empleados. Por lo tanto, las Fibras que más
rápido hagan esta evolución en sus espacios, serán las que más pronto vean
mejores resultados. Si bien algunas oficinas se reconvertirán en viviendas u
otros como clínicas de salud, la demanda corporativa irá en aumento hasta
regresar a su nivel ideal en unos años.
 Educativo: las adquisiciones educativas deben ser más analíticas y deben
entender las dinámicas de largo plazo del negocio. Ahora, los alumnos
quieren instalaciones más entretenidas y cómodas, por lo que las Fibras deben
modernizar sus edificios y equiparlos.
 ASG: los fideicomisos deben adoptar un enfoque holístico que tome en cuenta
factores distintos al financiero en su toma de decisiones. Así, las empresas
deben adaptarse a nuevas realidades y ofrecer productos y servicios de
acuerdo a estas necesidades. En México, los inversionistas y los clientes
son quienes impulsan el ASG (factores de responsabilidad ambiental, social y
de gobernanza) ya que les importa saber en qué están poniendo su dinero y
cuáles son los riesgos implícitos. Las Fibras muestran mayor avance en los
compromisos sociales, indicando mayor diversidad, inclusión y sanas
prácticas. En cambio, han quedado rezagadas en el criterio de gobernanza
donde tienen mucho campo para trabajar y mejorar. Finalmente, casi todas
buscan tener edificios con certificación LEED que asegura bajo impacto
ambiental, no obstante, es una evolución muy cara y que llevará bastantes
años, pero poco a poco va avanzando.
Una tierra de oportunidades.
La recuperación es sólida y ha superado expectativas. México tiene una economía
resiliente y un sistema financiero fuerte debido a los estándares de Basilea, y las
Fibras no se quedan atrás. El límite impuesto sobre el apalancamiento les ha
permitido sobrevivir sin problemas esta crisis, seguir pagando distribuciones y
capitalizar nuevas oportunidades que generen valor a los inversionistas. Así, el
sector se encuentra financieramente saludable.
México forma parte de la región más productiva del mundo. Su ubicación
geográfica privilegiada, mano de obra calificada, disponibilidad energética y
eficiente logística lo ha convertido en una alternativa clave ante el contexto
económico actual. Las Fibras se beneficiarán de esta coyuntura ya que puede
atraer: 1) inversión extranjera interesada en inmuebles de calidad; 2) más turismo
ansioso de nuevas experiencias; 3) mayor comercio internacional necesitado de
centros de distribución, almacenes y logística; 4) talento y empresas
internacionales que requieran oficinas de primer nivel; y 5) inversionistas globales
que quieran diversificar en países emergentes, con visión de responsabilidad
ambiental, social y corporativa. De igual manera, el país está poblado en su
mayoría de jóvenes, lo que moverá la demanda hacia los temas clave a los que
apuntan las Fibras. Así, compitiendo en digitalización, innovación y ASG, el sector
tiene una amplia gama de oportunidades con un enfoque de largo plazo.