Toma de Protesta de Jesús Tolentino Román Bojorquez

Toma de Protesta de Jesús Tolentino Román Bojorquez
"Conocemos los grandes retos de Chimalhuacán, por eso hemos actualizado nuestros proyectos, principalmente en materia de seguridad, educación y salud a fin de gobernar con una visión de progreso y dar continuidad a las grandes obras que la ciudadanía nos demanda”, afirmó el presidente municipal electo, Jesús Tolentino Román Bojórquez, quien rindió protesta en el cargo para el periodo 2019-2021.

martes, 25 de septiembre de 2018

CITIBANAMEX : Fibra Prologis (FIBRAPL.14) Alerta: Principales conclusiones de la reunión de analistas



El pasado viernes asistimos a varias reuniones con los principales ejecutivos de Fibra Prologis (FIBRAPL) en la Ciudad de México en su encuentro con analistas (Analyst Day), incluyendo el Sr. Luis Enrique Gutiérrez, director general; Jorge Roberto Girault, director de Finanzas; Héctor Ibarzabal, director de Operaciones; Mariano Riva, director jurídico; y Xavier de Uriarte, miembro independiente propietario del comité técnico. El objetivo del encuentro era ampliar la conversación y enfocarse en las métricas clave que FIBRAPL cree que en ocasiones son malinterpretadas o comparadas inadecuadamente por los participantes del mercado. Asimismo, la administración ofreció información adicional detallada sobre sus perspectivas del mercado de propiedades industriales en México, así como su opinión sobre las ventajas y desventajas de la internalización de la administración. Estas son las principales conclusiones: 

Métricas clave y medidas de valuación. La administración indicó que las peticiones recurrentes de los inversionistas están relacionadas con las reglas más claras, transparencia y consistencia de definiciones en el sector. Sobre este último aspecto surgieron dos temas principales, incluyendo el tratamiento del capex -Mejoras de Arrendatarios, Comisiones de Arrendamiento y Mejora de Propiedades- y el cálculo de las tasas de capitalización. En cuanto al capex, FIBRAPL indicó que el capex es un costo recurrente en efectivo  y, por consiguiente, no lo capitalizan, sino que lo deducen completamente de los fondos de operaciones (FFO) para calcular los fondos ajustados de operaciones (AFFO), la base de sus pagos de dividendos. FIBRAPL tiene como meta una tasa de capex/utilidad operativa neta (NOI) promedio de entre 13% y 14%, en línea con los REIT estadounidenses, dependiendo de la edad de la propiedad (por encima de 10 años, entre 16% y 18%, entre 0 y 10 años, 10%, y sin pagos en las nuevas propiedades). En cuanto a las tasas de capitalización mencionadas al conversar sobre fusiones y adquisiciones, FIBRAPL opinó que los meses gratis (periodos de gracia) y la normalización de la utilidad operativa neta (ajustada por ocupación o rentas del mercado) eran omisiones frecuentes y que a menudo se subestimaban los costos de transacción asociados con las fusiones y adquisiciones en el sector, particularmente en cuanto al método utilizado por Prologis para calcular las tasas de capitalización.

El sector inmobiliario en México sigue estando atractivamente valuado; la Ciudad de México lidera el orden de preferencia. Según FIBRAPL, la Ciudad de México cotiza actualmente a una tasa de capitalización de ~7% y otros mercados -Monterrey, Guadalajara y la región fronteriza- cotizan a ~7.5%. En el 2T18, el diferencial de la Ciudad de México vs. los mercados globales de EUA era de ~250 p.b., mientras que el diferencia de otros mercados en México vs. el mercado regional de EUA era de ~210 p.b. La administración indicó que existe un significativo potencial de apreciación del valor de las propiedades, ya que las valuaciones actuales en la Ciudad de México de US$76/pie cuadrado actualmente muestran un descuento de 47% vs. el promedio de mercados globales de EUA. Como consecuencia, la administración consideraba que su mercado preferido es la Ciudad de México, seguido de Monterrey y, por último, los mercados fronterizos.

La internalización, descartada. FIBRAPL indicó que la internalización de la administración no era necesariamente beneficiosa, ya que el propósito de la estructura de comisiones es tan sólo de cubrir sus gastos operativos, los cuales son de aproximadamente US$20 millones anuales y representaron tan sólo 1% de los FFO de Prologis en 2017 (es decir, no representan una fuente de rentabilidad). El valor reside en su participación en el capital y en el potencial de apreciación (y las comisiones de promoción y desempeño).

No hay comentarios:

Publicar un comentario