CITIBANAMEX: Fibra Uno (FUNO11)

2T18: EBITDA por debajo de nuestro estimado y del consenso; el pago de dividendos equivale al 104% de los AFFO

Nuestras conclusiones. Fibra Uno (FUNO) reportó un EBITDA del 2T18 inferior a nuestros estimados y los del consenso (IBES). La compañía registró ingresos totales de P$4,215 millones, +18% anual, y en línea con nuestros estimados. Sin embargo, el EBITDA de P$2,970 millones (margen de 70.5%) fue +14% anual, -6% vs. nuestra expectativa y -5% vs. el consenso, impactado principalmente por la compensación a ejecutivos mayor de lo esperado (P$124 millones vs. P$24 millones esperado). Asimismo, el fondo de operaciones (FFO) de P$1,957 millones se expandió 23% anual, pero fue inferior a nuestra expectativa en 6% por el EBITDA inferior a lo esperado. FUNO vendió un terreno este trimestre en Nuevo León por P$197 millones y una ganancia de P$87 millones, lo cual se contabilizó en las partidas de los fondos ajustados de operaciones (AFFO) y las líneas de distribución; como consecuencia, los AFFO de P$2,045 millones estuvieron en línea con nuestro estimado. Por último, la utilidad neta mayoritaria reportada de P$871 millones fue muy inferior a nuestro estimado de P$2,020 millones, debido principalmente a las considerables pérdidas cambiarias no monetarias; excluyendo estas pérdidas, las utilidades de FUNO aún habrían sido inferiores nuestra proyección.

Los sólidos ingresos de los segmentos Oficinas e Industrial contrarrestaron ligeramente los débiles ingresos del segmento Comercial. El área rentable bruta (ARB) consolidada de 8.4 millones de metros cuadrados fue +10% anual y estuvo en línea con nuestra proyección, mientras que la tasa de ocupación de 94.6% se expandió 89 p.b. anual y también estuvo en línea. El segmento de Oficinas registró el mayor crecimiento anual de ingresos, con 42%, y fue 10% superior a nuestra expectativa debido a las mayores rentas (+10% por encima) que contrarrestaron ampliamente la menor ocupación (-280 p.b. vs. nuestro estimado). El segmento Industrial también reportó sólidos ingresos de P$984 millones (+22% anual) que superaron en 6% nuestras expectativas, también ayudados por las mayores rentas (+6% vs. nuestro estimado). Por último, el segmento Comercial (denominado en P$) reportó ingresos en pesos de P$1,902 millones, que fueron inferiores a nuestra proyección en 11%, por las rentas menores de lo esperado (-12% vs. nuestra expectativa).

La razón LTV (deuda/activos) sigue siendo cómoda a 32%. La deuda neta de FUNO de P$68,900 millones aumentó 15% anual y 11% trimestral, pero se mantuvo en una cómoda razón LTV (deuda/activos) de 31.7%. FUNO finalizó el año con ~740,000 metros cuadrados de ARB en desarrollo (excluyendo Helios) en 10 proyectos.

Implicaciones. El dividendo de FUNO de P$0.54 por acción implica 104% de los AFFO y un rendimiento por dividendo anualizado de 7.7% (al precio más reciente). Reiteramos nuestra recomendación de Compra de las acciones de FUNO.