Alerta: Principales conclusiones de la conferencia de resultados del 2T18
Ayer jueves, Fibra Prologis (FIBRAPL) reportó que el EBITDA del 2T18 estuvo en línea con el consenso y por encima de nuestro
estimado (ver nuestro reporte Fibra Prologis - 2T18: EBITDA en línea con el consenso, por encima de nuestro estimado,
publicado hoy). En la conferencia de resultados de hoy viernes, la
compañía ofreció información adicional sobre sus adquisiciones y venta
de activos, potencial de crecimiento de rentas, y el ánimo de los
arrendatarios tras las elecciones presidenciales, entre
otros temas. Estas son nuestras principales conclusiones:
La demanda se ha mantenido resiliente, a pesar de la incertidumbre macro; renovada actividad en algunos mercados de
consumo tras las elecciones.
FIBRAPL indicó que aunque el ánimo de los arrendatarios se ha visto
afectado por la incertidumbre sobre el TLCAN durante 2018 (los nuevos
clientes se mantuvieron al margen, mientras que los arrendatarios
existentes se mantuvieron activos), la demanda ha
sido muy resiliente en los mercados de consumo y de manufactura. De
hecho, tras la victoria de AMLO y el tono conciliador de su primer
discurso, se reactivaron algunos proyectos inmobiliarios que se habían
suspendido por la incertidumbre.
El programa anual de fusiones y adquisiciones de US$100 millones se iniciará en el 3T18; el portafolio de proyectos
actual de la compañía matriz de Prologis, Prologis México, está valorado en ~US$350 millones.
A partir del 3T18, FIBRAPL espera cerrar US$100 millones en
adquisiciones, la mayoría en Guadalajara
y Monterrey. Asimismo, FIBRAPL recordó a los inversionistas que su
compañía matriz, Prologis México, poseía un portafolio de proyectos de
desarrollo de 5.1 millones de pies cuadrados, de los cuales 3.5 millones
de pies cuadrados están ubicados en el nuevo
desarrollo Park Grande en la Ciudad de México. A mediano plazo, FIBRAPL
tendría tres opciones para financiar su mayor portafolio de proyectos
superior a US$300 millones: 1) adquirir con deuda y aumentar su LTV
(razón deuda/activos) a 40%, pero FIBRAPL preferiría
permanecer cerca del 35%; 2) reiniciar el programa de venta de activos
valorados en US$200 millones, pero sigue estudiando las implicaciones
fiscales; o 3) recaudar capital, pero las acciones cotizan a un
descuento vs. el VNA (el cual estiman es de ~P$43).
Como consecuencia, FIBRAPL considera que ninguna de estas tres opciones
es viable actualmente y, por lo tanto, se centrará por el momento en su
programa de fusiones y adquisiciones de US$100 millones.
Los arrendamientos que vencen en 2018-2019 tienen rentas inferiores al mercado y ofrecen un potencial de crecimiento
de rentas (en US$).
La administración considera que las rentas actuales de los
arrendamientos que vencen en el 2S18 y en 2019 son 11% y 5% inferiores
al mercado, respectivamente y, como consecuencia, podrían ofrecer un
potencial de crecimiento de un solo dígito alto tras las
renovaciones. En general, FIBRAPL sigue confiando en su capacidad de
aumentar gradualmente las rentas en mercados clave como la Ciudad de
México, Ciudad Juárez y Tijuana, considerando su excelente ubicación y
las ajustadas dinámicas de oferta y demanda. En
lo que va del año, la actividad de arrendamiento ha totalizado 2.3
millones de pies cuadrados (15%-20% relacionado con el comercio
electrónico) con un término promedio de cuatro años.
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