CITIBANAMEX: Fibra Prologis (FIBRAPL.14)

2T18: EBITDA en línea con el consenso, por encima de nuestro estimado

 

Nuestras conclusiones. Fibra Prologis (FIBRAPL) reportó un EBITDA del 2T18 superior a nuestro estimado y en línea con el consenso (IBES). Los ingresos en línea de P$916 millones fueron +4 anual en pesos, y sin cambios anual en dólares (vs. nuestras expectativas). La utilidad operativa neta (NOI) de P$805 millones fue +6% y superó nuestra proyección en 6%, por los menores costos operativos no recuperables, mientras que el NOI en efectivo sobre mismas propiedades aumentó 2.5% anual en dólares. Asimismo, el EBITDA de P$694 millones fue +7% anual, +5% vs. nuestra expectativa y +2% vs. el consenso. Por otra parte, los fondos ajustados por operaciones (AFFO)/acción de P$0.63 fueron +6% anual y +7% vs. nuestra proyección, por las menores comisiones de arrendamiento; esta cifra de los AFFO excluye P$205 millones de cuotas por incentivos anuales. Por último, la compañía reportó una utilidad neta de P$849 millones, superando fácilmente nuestro estimado de P$506 millones, debido a las ganancias no monetarias por revaluación de propiedades; excluyendo estos factores, la utilidad ajustada neta habría sido de P$297 millones.

Las métricas operativas se mantienen sólidas; las rentas en dólares aumentaron 3% anual. FIBRAPL reportó indicadores clave de desempeño (KPI) en línea durante el 2T18, incluyendo un área rentable bruta (ARB) de 34.6 millones de pies cuadrados, un aumento de 1% anual. La ocupación de 95.9% se contrajo 140 p.b. anual, y la renta promedio de US$5.17/pie cuadrado/año aumentó 3% anual. La renta efectiva neta se elevó 15% sobre 2.3 millones de pies cuadrados de arrendamientos firmados, mientras que la retención de clientes tuvo una contracción anual de ~200 p.b. a 87.1%.

Información adicional sobre el portafolio de proyectos de desarrollo. Al final del 2T18, su compañía matriz Prologis México poseía un portafolio de proyectos de desarrollo de 5.1 millones de pies cuadrados, los cuales podría ofrecer a FIBRAPL en el futuro. Asimismo, Prologis posee reservas de terrenos que podrían sustentar 5.7 millones de pies cuadrados de espacio industrial construible en México, de los cuales el 11% se encuentran en el área metropolitana de la Ciudad de México y el 37% en Mercados Globales (las tres principales ciudades de México). Para financiar éstas y otras potenciales adquisiciones, la firma cerró el 2T18 con una capacidad de liquidez disponible de US$319 millones (efectivo y líneas de crédito).

 

Implicaciones. Reiteramos nuestra recomendación de Compra (1) para FIBRAPL.