CITIBANAMEX: Terrafina (TERRA.13)

2T18: EBITDA en línea y AFFO superiores a lo estimado; AFFO por encima, impulsando el rendimiento del dividendo a 10%

Nuestras conclusiones. Terrafina (TERRA) reportó resultados del 2T18 que mostraron un EBITDA y unos fondos de operaciones (FFO) por acción en línea con lo esperado, y unos fondos ajustados de operaciones (AFFO) y dividendo por acción por encima de lo proyectado. Los ingresos totales de P$981 millones aumentaron 19% anual, +4% vs. el consenso y en línea con nuestra proyección, mientras que el EBITDA de P$842 millones (+20% anual) fue +4% vs. nuestra expectativa y +3% vs. el consenso. Asimismo, la utilidad neta reportada de P$692 millones fue considerablemente inferior a nuestro estimado de P$598 millones, ya que las ganancias no monetarias provenientes de ajustes por revaluación de su deuda contrarrestaron ampliamente los mayores gastos por intereses. Por último, los FFO por acción de P$0.70 (+7% anual) coincidieron con nuestro estimado, mientras que los AFFO por acción de P$0.70 (+9% anual) superaron nuestra expectativa de P$0.63 por el capex de mantenimiento menor de lo esperado.

El ARB y las rentas en dólares, en línea; la ocupación se mantiene sólida en 95.5%. El área rentable bruta (ARB) en el 2T18 de 40.9 millones de pies cuadrados aumentó 12% anual por las recientes adquisiciones, mientras que la tasa de ocupación en línea de 95.5% aumentó 60 p.b. anual. Incluyendo cartas de intención, la ocupación habría alcanzado el 96.4%. Por región, la mayor ocupación correspondió a la región Norte (97.2%), seguida de la región Central (93.7%) y el Bajío (92.2%). La renta consolidada promedio de US$5.07 por pie cuadrado fue +2% anual y estuvo en línea con nuestros estimados; mientras que la ocupación y rentas de mismas propiedades fueron de 95.2% y US$5.02, respectivamente. La actividad de arrendamiento alcanzó 1.4 m.p.c. durante el 2T18, de la cual el 18% correspondió a nuevos contratos, el 39% a renovaciones, y el resto a renovaciones anticipadas; la mayoría de los arrendamientos se centraron en la región Norte.

El balance financiero continúa temporalmente ajustado tras los US$260 millones en adquisiciones en los últimos 12 meses. TERRA cerró el trimestre con una deuda neta de P$17,784 millones (+1% anual) y una LTV (deuda/total activos) de 40.1%. Esperamos que la compañía termine de usar los fondos de la oferta secundaria de acciones en el 2S18.

Implicaciones. TERRA distribuirá P$0.70 por acción, equivalente a un rendimiento anualizado de 10% (al último precio) y una razón de pago de 100%. Con una atractiva valuación y robustas tendencias operativas, reiteramos nuestra recomendación de Compra (1) de las acciones de la compañía.