jueves, 29 de julio de 2021

INTERCAM BANCO. OPINIÓN ANÁLISIS. Renta Variable. Reporte 2T21. Fmty Estrategia adecuada a pesar de efecto cambiario adverso

Recomendación Precio Teórico
COMPRA $14.70
Datos del CBFI
Precio actual
11.90
Rendimiento potencial (%)
23.5
Máx. / Mín. 12 meses
12.59
9.68
Indicadores de Mercado
Valor de mercado (mill.)
12,027
Volumen (op. 12 meses mill. CBFIs) 77.5
CBFIs en circulación (mill.) 970
Float (%)
84
Cap rate (%)
8.90
Estimados
2020 2021e 2022e
Ingresos (mill.) 1,347 1,371 1,598
NOI (mill.) 1,227 1,254 1,439
Crec. NOI 12.3% 2.2% 14.7%
Margen NOI 90.0%
91.1% 91.5% Ut. neta (mill.) 156 1,098 1,261
Crec. ut. neta -72.9% 605.1% 14.8%
Margen neto 11.6% 80.1% 78.9%
Cap rate 8.0% 8.2% 9.4%
P/U (x) 77.24 10.95 9.54
0.16 1.13 1.30
Ut./CBFI (pesos)
Fmty vs. IPyC (base 100)
150
IPyC
Los ingresos totales, el ingreso operativo neto (“NOI”), y el EBITDA del 2T21
alcanzaron $299.7 mdp, $271.9 mdp y $240.8 mdp, 16.5%, 17.4% y 20.4% por
debajo del 2T20. Lo anterior debido al efecto cambiario desfavorable por la
depreciación del dólar frente al peso ($35.0 mdp), ciertas desocupaciones y
reducciones de espacio arrendado programadas, y el cobro anticipado de la
terminación de contrato con el inquilino Axtel, el cual por cumplimiento con NIIF
fue reconocido en los resultados del 1T21 y se pagará de manera lineal en las
distribuciones de efectivo generadas de enero a junio 2021. Los márgenes ION y
UAFIDA del 2T21 fueron de 90.7% y 80.3%, respectivamente, 270 y 30 puntos
base por encima de los márgenes objetivo de largo plazo.
El flujo de Operación (“FFO”) fue de $213.0 mdp, 23.7% por debajo del 2T20,
mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situó en $212.7 mdp,
18.2% por debajo del 2T20. Estas disminuciones de flujo están en línea con lo
anunciado en la guía de resultados para 2021, y se generaron principalmente por
la combinación de 1) efecto cambiario desfavorable en el tipo de cambio promedio
por la depreciación del dólar frente al peso; 2) ciertas desocupaciones y
reducciones de espacio arrendado programadas; y 3) un menor rendimiento sobre
las inversiones en valores gubernamentales debido a la disminución de 179 puntos
básicos en la tasa de interés promedio del papel gubernamental para los periodos
comparativos. Lo anterior, fue compensado parcialmente por el efecto positivo de
una recuperación cercana del 100% de las cuentas por cobrar, evitando realizar
reservas de mercado durante el 2T21.
La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Monterrey
del 2T21, ascenderá a $ 212.7 mdp, equivalente a $0.219 por CBFI, considerando
el número de CBFIs en circulación a la fecha del presente reporte, lo cual
representa un rendimiento anualizado de 7.6% respecto al precio de $11.57 por
CBFI al inicio del año. El rendimiento anualizado es aproximadamente 200 puntos
base mayor al de la inflación estimada para el 2021.
Fuente: Intercam con datos de la empresa.
140
Fibra Monterrey cerró el 2T21 con 59 propiedades en su portafolio, incluyendo 19
para uso de oficinas, 34 para uso industrial y 6 para uso comercial. Al cierre del
2T21, Fibra Monterrey registró un total de 749,564 m2 de Área Bruta Rentable
(“ABR”). La tasa de ocupación al 30 de junio de 2021 fue de 90.5%, calculada por
ABR. La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y
dólares, fue de US$17.7 en oficinas corporativas, US$12.4 en oficinas operativas,
US$4.7 en naves industriales y US$7.5 en inmuebles comerciales.
Fmty
Del ABR, el 19% corresponde a oficinas con una ocupación actual de 74,8%, el
78% corresponde al segmento industrial con una ocupación del 96% y el 3%
restante corresponde al sector comercial con una ocupación de 98.1%.
El pasado 8 de junio Fibra Monterrey concluyó exitosamente la adquisición del
complejo de oficinas clase A “La Perla”. El monto de la transacción que
corresponde al espacio actualmente ocupado (81.0% del ABR total), asciende a
aproximadamente $1,435.2 mdp (incluyendo ciertas inversiones futuras de capital
y sin considerar el IVA y costos relacionados a la adquisición) y se estima que
genere un NOI de aproximadamente $133.3 mdp durante los siguientes doce
meses a la fecha de la adquisición.
Como parte de la estrategia de depuración del portafolio de Fibra Monterrey y el
enfoque de inversión en los mercados primarios del país, el 23 de junio de 2021,
la Compañía realizó la venta del inmueble Casona Los Mochis, por un monto de
$70.0 mdp, en línea con la estimación de valor razonable de mercado realizada
por un valuador independiente.
Cambios en la situación financiera
Posterior al cierre del 2T21, Fibra Monterrey llevó a cabo la reapertura del
CEBURE FMONTERREY20D por $115 mdd a una tasa de 3.73% y aplicó los
recursos netos de la emisión principalmente para sustituir la totalidad del saldo
insoluto del Crédito Sindicado 2018. Como resultado de dicha transacción, a la
fecha del presente reporte, la totalidad de la deuda dispuesta por Fibra Monterrey
se encuentra pactada en dólares, a tasa fija y 100% libre de garantías, asimismo,
Fibra Monterrey no tiene vencimientos de deuda hasta octubre 2027.
La razón de apalancamiento (LTV) se situó en 26.6% desde 24.6% al cierre del
1T21 y por debajo del límite superior requerido por la CNBV de 50%. El Índice de
Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD) decreció a 3.4 veces (vs. 4.6x 1T21), por
encima del límite inferior de 1.0x requerido.
Recomendación de Inversión: COMPRA
Los resultados del 2T21 en ingresos, NOI y FFO han sido afectados por la
apreciación del tipo de cambio en su comparación con el del 2T20. Sin embargo,
consideramos que Fibra Monterrey es una inversión atractiva. Un porcentaje
relevante de los ingresos viene del segmento industrial que tiene una ocupación
de 96% actualmente. Su estrategia de tener rentas menores en el sector ha
funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación
del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos
provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en
tiempos de incertidumbre.
Anticipamos que mantenga rentas y factores de ocupación competitivos que harán
que la Fibra registre flujos estables y, por ende, distribuciones atractivas. Algunas
de las métricas principales, como el LTV y el ICD constantemente reflejan el buen
perfil crediticio de la empresa, que mantiene una sólida posición financiera.
Asimismo, dados los niveles de la tasa de referencia, este tipo de instrumentos se
han vuelto más atractivos debido a sus distribuciones; Fibra Monterrey destaca
con una distribución anualizada de las más altas del mercado. Finalmente, un
diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna,
asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior,
reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio teórico de $14.70
pesos por CBFI.

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