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jueves, 21 de abril de 2022

Fibra Mty alcanza Ingreso Operativo Neto a niveles pre-pandemia, de manera orgánica

 

  • Fibra Mty se encuentra “a la ofensiva” con adquisiciones, habiendo evaluado más de 1,000 millones de dólares en los últimos meses para elegir la opción más acreciente para sus inversionistas

  • Fibra Mty regresa a la utilidad operativa previo al inicio de la pandemia de manera orgánica, impulsada aún más por las adquisiciones realizadas durante el 2021

  • Fibra Mty aumenta sus distribuciones casi en un 20%, con respecto al mismo periodo el año anterior, principalmente por sus adquisiciones acrecientes realizadas durante el 2021. 

 

Monterrey, Nuevo León, México – 21 de abril de 2022 – Fibra Mty, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del primer trimestre de 2022 (“1T22”). 

 

Resumen de Datos Operativos y Financieros Relevantes (FMTY 1T 2022)

  • A principio del 1T22 Fibra Mty se convirtió en la primera Fibra en México en conseguir el certificado EDGE Advanced (Excelence in Design for Greater Efficiencies) para su sede corporativa, certificación ecológica con enfoque en ahorro de energía, agua y materiales de baja energía incorporada, misma que es emitida por el Green Business Certification Inc. (GBCI) y promovida por la Corporación Financiera Internacional (IFC por sus siglas en inglés), miembro del Grupo Banco Mundial.

  • Durante el 1T22, se inició proceso de certificación LEED en Operaciones y Mantenimiento v4.1 (LEED O+M v4.1) desarrollada por el USGBC (US Green Building Council). La certificación se busca para 11 edificios del portafolio de oficinas que representan 141,186 m2 rentables en los mercados de Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, San Luis Potosí y Ciudad Juárez. A finales del 1T22 se inició la fase de diagnóstico, la primera de 4 fases, que llevarán al objetivo de certificación dentro de un plazo de aproximadamente 18 meses.

  • El 15 de marzo de 2022, Fibra Mty concluyó exitosamente la transición de la tasa LIBOR a la tasa SOFR en su crédito sindicado quirografario celebrado el 3 de diciembre de 2021. Dos días después, el Fideicomiso celebró la cobertura sobre el saldo dispuesto de US$ 50 millones mediante la contratación de un instrumento financiero derivado tipo swap. Al cierre del 1T22, Fibra Mty tiene toda su deuda dispuesta pactada en dólares, a un plazo promedio de 5.4 años y a tasa fija, reduciendo su riesgo ante el incremento de las tasas de interés en el mercado y los posibles efectos del ambiente inflacionario a nivel mundial.

  • Fibra Mty cerró el 1T22 con 60 propiedades en su portafolio, incluyendo 19 para uso de oficinas, 35 para uso industrial y 6 para uso comercial.  

  • Al cierre del 1T22, Fibra Mty registró un total de 818,864 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 31 de marzo de 2022 fue de 91.6%, calculada por ABR.

  • La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$18.0 en oficinas corporativas, US$14.8 en oficinas operativas, US$4.8 en naves industriales y US$6.9 en inmuebles comerciales.

  • Los ingresos totales alcanzaron los 375.3 millones de pesos (mdp), 13.6% por encima del 1T21. 

  • El ingreso operativo neto (“ION”) fue de 339.8 mdp, 13.0% mayor al 1T21. 

  • La UAFIDA del 1T22 alcanzó 305.2 millones de pesos, 13.1% por encima del 1T21. 

  • Los márgenes ION y UAFIDA del 1T22 fueron de 90.5% y 81.3%, 250 y 130 puntos base por encima de nuestros márgenes objetivo de largo plazo.

  • El flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en 252.0 millones de pesos y 239.8 mdp, 3.5% y 18.6% por encima del 1T21, respectivamente. Este crecimiento fue impulsado en gran medida por las adquisiciones de los inmuebles La Perla y Ciénegas 2 y 3, y una mayor inflación para contratos en pesos y dólares. Es importante considerar que las reservas de mercado asociadas con la pandemia COVID-19 y la distribución lineal de los ingresos recibidos de Axtel fueron realizados a nivel AFFO en el 1T21, si lo hubiéramos reflejado desde el FFO, su crecimiento hubiera sido de 18.3%,  en línea con el del AFFO. 

  • La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 1T22, ascenderá a 239.8 millones de pesos, equivalente a $0.247 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación al cierre del 1T22, lo cual representa un rendimiento anualizado de 8.1% respecto al precio de $12.27 por CBFI al inicio del año. El rendimiento anualizado de nuestro CBFI se mantuvo por encima de la inflación de 2021, en 74 puntos base, a pesar de que esta última fue la más alta en México en 21 años.

 

Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty:

 

“La mejor forma de predecir tu futuro es crearlo”

Peter F. Drucker 

Me da gusto observar que estamos cerca del regreso a la normalidad tanto en México como en distintas partes del resto del mundo y constatar la reactivación presencial tanto en oficinas, comercios, escuelas, hoteles y eventos masivos. Esto beneficiará la actividad de absorción en el segmento de oficinas y su espacio comercial, sin duda habremos de tomar en cuenta que el regreso presencial pudiera traer como consecuencia nuevos retos que incorporen i) redensificación, ii) mejores sistemas para monitorear la calidad del aire, iii) espacios flexibles y iv) mayor uso de la tecnología como una herramienta para incrementar la interacción digital, buscando siempre una mejor experiencia para los usuarios.

El segmento industrial permanece como la clase de activo en el mercado de bienes raíces con mejor desempeño en los últimos dos años; pensamos que esta tendencia prevalecerá durante los siguientes años. Estas condiciones de mercado se reflejan en nuestro pipeline de proyectos en negociación que, en su gran mayoría está relacionado con este segmento. La evaluación de posibles adquisiciones se encuentra en los niveles más altos que hemos observado desde la constitución de Fibra Mty alcanzando cifras superiores a US $1,000 millones durante los últimos doce meses.

Afortunadamente aún tenemos una capacidad de compra de US$100 millones con endeudamiento adicional y seguramente, una vez agotados estos recursos, podremos evaluar una colocación subsecuente de capital. Lo anterior sería posible dado que Fibra Mty es de las pocas fibras en México que cotiza a niveles cercanos de NAV, lo cual refleja la preferencia de los inversionistas por una Compañía que ofrece estabilidad de flujos, transparencia y un comportamiento defensivo ante la volatilidad en los mercados. 

Por lo que se refiere a temas de operación de nuestro portafolio, me enorgullece comentar que de manera orgánica, el ION del 1T22 se encuentra en niveles similares al del 1T20, previo al inicio de la pandemia, demostrando la solidez de nuestra estructura defensiva mencionada anteriormente. Seguiremos implementando estrategias para preservar nuestros flujos con calidad y predictibilidad. 

Desde el punto de vista comercial, y en línea con lo que hemos comentado en los últimos trimestres, estamos observando un incremento en la demanda de espacios de oficina, las negociaciones con inquilinos potenciales han estado avanzando en línea con lo esperado y estimamos que se materialicen durante los próximos meses. El incremento en la ocupación en el portafolio de oficinas, además de mejorar nuestra diversificación por inquilino, nos permitirá compensar el riesgo derivado de la reducción en los niveles de renta por metro cuadrado provocada por la coyuntura económica. Por otro lado, seguimos observando un sector industrial sólido, ya que además de tener múltiples adquisiciones en evaluación, hemos recibido múltiples requerimientos de expansión por parte de nuestros inquilinos actuales. Lo anterior ratifica la satisfacción de nuestros clientes y su compromiso con el crecimiento de México. 

Trasladándonos al manejo de nuestra estructura de capital, el pasado 15 de marzo anunciamos la transición exitosa de LIBOR a SOFR en el crédito sindicado por US$150 millones. La tasa de interés de referencia original de LIBOR 1 mes fue reemplazada por la tasa SOFR a plazo de 1 mes mientras que el margen sobre la tasa se mantuvo sin cambios. Esta transacción eliminó el riesgo relacionado al cesamiento de la publicación de la tasa LIBOR sin generar un efecto material en el costo financiero. Asimismo, nos permitió cubrir el monto ya dispuesto de US$50 millones a través de un Swap de tasas de intereses, abonando a nuestra estrategia de predictibilidad de flujos toda vez que eliminamos el riesgo de alzas adicionales en los intereses atribuible al ambiente inflacionario. Con esta operación, Fibra Mty tiene el 100% de su deuda dispuesta a tasa fija con un costo ponderado de 4.23% y totalmente sin garantía.

Para concluir y como seguimiento en la mejora del desempeño sustentable en los ámbitos ambiental, social y de gobernanza, me entusiasma comentar que hemos iniciado el proceso de certificación LEED O+M de 11 edificios ubicados en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, San Luis Potosí y Ciudad Juárez, que en conjunto suman más de 140 mil metros cuadrados, estimando completarlo en un plazo de 6 a 18 meses. Esta certificación es otorgada por el USGBC (US Green Building Council) el cual distingue a los edificios existentes cuya operación demuestra las mejores prácticas en favor de la sostenibilidad, logrando los más altos estándares en desempeño energético y bajo impacto ambiental. Por otra parte, en el ámbito social iniciamos el Programa de Apoyo a la Educación, otorgando 12 becas a empleados de nuestra cadena de valor para que realicen sus estudios de preparatoria. Asimismo, próximamente publicaremos nuestro tercer reporte de sostenibilidad, manteniendo los estándares de reporte GRI (“Global Reporting Iniciative”) y por primera vez incluyendo los estándares establecidos por SASB (“Sustainability Accounting Standards Board”), abonando a la mejora continua, transparencia y consistencia.


Acerca de Fibra Mty

Fibra MTY es el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente. El portafolio de propiedades de Fibra Mty está compuesto por 60 propiedades, incluyendo 19 para uso de oficinas, 35 para uso industrial y 6 para uso comercial, con una Área Bruta Rentable de 818,864 m2, localizados en 9 estados de la República Mexicana.

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