CITIBANAMEX: Fibra Prologis (FIBRAPL.14)

1T18: EBITDA en línea (por encima del consenso); AFFO superior a lo esperado, debido principalmente a los menores gastos por interés

Nuestras conclusiones. FIBRAPL registró ingresos y EBITDA del 1T18 que estuvieron en línea con nuestras proyecciones y por encima del consenso (IBES). Los ingresos de P$891 millones fueron -1.9% anual en pesos, pero se expandieron 6% anual en dólares, ya que el peso se apreció 8% anual en este periodo; el EBITDA de P$710 millones (+4% anual, y +9% anual en dólares) fue +5% vs. nuestra expectativa y +8% vs. el consenso. Asimismo, la utilidad operativa neta (NOI) en efectivo de mismas tiendas aumentó 7% anual en dólares. Por otra parte, los fondos ajustados por operaciones (AFFO)/acción de P$0.68 fueron +3.4% anual y quedaron por encima de nuestra expectativa en 6.4% debido principalmente a los gastos por intereses menores de lo esperado y a las mejoras en las propiedades. Por último, la compañía reportó una utilidad neta de P$616 millones, superando fácilmente nuestro estimado de P$515 millones, debido a las ganancias por revaluación de propiedades y al tipo de cambio; excluyendo estos factores, la utilidad ajustada neta aún habría sido superior a nuestra proyección.

Las métricas operativas mantienen su positivo desempeño. FIBRAPL reportó un área rentable bruta (ARB) de 34.6 millones de pies cuadrados, un aumento de 1.3% anual. La ocupación de 96.0% se contrajo 140 p.b. anual y fue 100 p.b. inferior a nuestros estimados. La renta promedio de US$5.12/pie cuadrado/año aumentó 3% anual y estuvo en línea con nuestra proyección. La renta efectiva neta se elevó 14% sobre 1.6 millones de pies cuadrados de arrendamientos firmados, mientras que la retención de clientes tuvo una expansión anual de 150 p.p. a 73.7%.

Información adicional sobre el portafolio de proyectos de desarrollo; FIBRAPL suspende las ventas de activos. Al final del 1T18, su compañía matriz Prologis México poseía un portafolio de proyectos de desarrollo de 5.1 millones de pies cuadrados, los cuales podría ofrecer a FIBRAPL en el futuro. Asimismo, Prologis posee reservas de terrenos que podrían sustentar 3.9 millones de pies cuadrados de espacio industrial construible en México, de los cuales el 15% se encuentran en el área metropolitana de la Ciudad de México y el 36% en Mercados Globales (las tres principales ciudades de México). Para financiar éstas y otras potenciales adquisiciones, la firma cerró el 1T18 con una capacidad de liquidez disponible de US$321 millones (efectivo y líneas de crédito). Asimismo, la compañía actualizó sus metas al suspender su programa de venta de activos de US$200 millones, ya que las potenciales ganancias gravables dificultarían que FIBRAPL pudiera reciclar completamente los fondos en nuevas adquisiciones.

Implicaciones. Reiteramos nuestra recomendación de Neutral para FIBRAPL.