INTERCAM BANCO. OPINIÓN ANÁLISIS. Renta Variable. Reporte 2T21. FibraHD Lenta recuperación, en línea con lo esperado Recomendación: MANTENER. Precio Teórico: $3.90

Datos del CBFI
Precio actual
3.30
Rendimiento potencial (%)
18.2
Máx. / Mín. 12 meses
5.58
3.30
Indicadores de Mercado
Valor de mercado (mill.)
1,745
Volumen (op. 12 meses mill. CBFIs) 26.7
CBFIs en circulación (mill.) 439
Float (%) 100
Cap rate (%) 9.00
En el trimestre reportado el NOI y el EBITDA fueron de $95.7 mdp (vs. $92 mdp e)
y $74.8 mdp, que representan un incremento de 5.7% y 7.2% respectivamente con
respecto al trimestre previo. En comparación con el mismo trimestre de 2020,
ambos indicadores aumentaron en 30.4% y 33.5% respectivamente. El margen de
NOI en el 2T21 se ubicó en 72.0%, vs. 69.6% del 1T21, mientras que el margen
EBITDA del 2T21 fue de 56.3% vs. un 53.7% del trimestre previo.
La estructura de gastos operativos en el 2T2021 fue la siguiente: a) 88.9% de los
gastos totales corresponden a gastos de operación de los inmuebles (64.1% a
gastos operativos correspondientes al curso regular del negocio y 24.7% a las
provisiones realizadas por cuentas de cobro dudoso), b) 8.1% corresponden a los
gastos por concepto de predial y c) 3.1% restantes a los gastos por concepto de
seguros. La estructura de los gastos administrativos para el 2T2021 fue de 64.7%
por el costo del Asesor y Administrador, 17.4% por el Servicio de Administración
de Propiedades y 17.9% por compensaciones a empleados en CBFI’s.
En el trimestre reportado el FFO se ubicó en $39.0 millones de pesos, lo que
representa un incremento de 4.3% comparado con el 1T21 y de 113.0% vs. el
mismo trimestre del año anterior.
Se mantiene la presión sobre los ingresos como consecuencia de la pandemia en
buena medida por la exposición del fideicomiso al sector comercial que fue de los
más afectados. Adicionalmente, la falta de incorporaciones al portafolio desde
antes de la pandemia ha dificultado el crecimiento de la Fibra.
La ocupación cerró en 91.5% vs. 91.3% en el 1T21. El portafolio permanece sin
adiciones, pero la ocupación muestra señales de recuperación, excepto en oficinas
donde todavía vemos un significativo deterioro. El portafolio cuenta con 41
propiedades y un ABR total de 309 mil m2 prácticamente estable respecto al 1T20
por la falta de incorporaciones al portafolio. El factor de ocupación total fue de
91.5%, menor al 94.0% del 1T20, nivel pre-pandemia. El factor de ocupación en
las propiedades comerciales es de 90.0%, en industriales de 96.0%, en educativas
100% y en oficinas de 60%; esta última refleja la mayor caída con un caída de 9.8
puntos porcentuales vs. 1T21
FibraHD reportó incrementos en sus ingresos y NOI ligeramente superiores a
nuestros estimados. Durante el 2T2021 los ingresos totales fueron $132.8 mdp
(vs. $129 mdp e), que muestran un incremento de 2.2% vs el trimestre anterior y
de 5.1% comparado con el mismo trimestre del año anterior. Consideramos que
este crecimiento secuencial es consecuencia de la estrategia de retención de
inquilinos y al hecho de que los arrendatarios han requerido menor apoyo en forma
de descuentos. La estructura de ingresos en el 2T21 fue la siguiente: a) 89.8%
proveniente de los arrendamientos, b) 6.8% de ingresos por concepto de
mantenimiento, c) 1.2% por el cobro de estacionamientos, (iv) y 2.2% de otros
ingresos.
jul.-21
Fuente: Bloomberg.
La diversificación del portafolio implica mayor seguridad para la Fibra. En cuanto
a la división por sector, 51% de los ingresos provienen del segmento comercial,
31% del industrial, 13% de instituciones educativas y 5% de oficinas.
El monto total acumulado de las distribuciones en efectivo devengadas para 2T21,
correspondiente a los meses de abril, mayo y junio, fue de $56.8 mdp, lo que
representa ¢13.23199780 centavos por CBFI, y que, a su vez, representa un
Dividend Yield de 13.23% promedio trimestral, considerando el precio de cierre
promedio ponderado por los títulos operados durante el mismo periodo de $4.00
pesos por CBFI.
Respecto a las rentas mensuales por metro cuadrado, al 30 de junio de 2021, el
promedio ponderado en el sector comercial es de $166.76 (+0.61% anual), para el
sector industrial el promedio ponderado es de $4.82 dólares (+0.81%), para el
sector de educación el promedio ponderado es de $176.50 (+2.4%) y para el sector
de oficinas el promedio ponderado es de $308.91 (+3.4%).
Perfil de deuda relativamente alto
El índice de apalancamiento (LTV) fue de 42.6% vs. 42.9% del 1T21 (aún por
debajo del 50% requerido), mientras el endeudamiento neto es de 37.9%. El Índice
de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD) se situó en 3.8 veces vs. 4.8 veces
en el 1T21 lo que habla de un deterioro en este indicador, aunque permanece por
encima del límite inferior de 1.0x requerido. El perfil de vencimiento de la deuda se
mantiene en un buen estado tras la amortización anticipada de los certificados
FibraHD18U. Finalmente, respecto a la liquidez, cabe mencionar que mantiene
$694 mdp en efectivo y equivalentes.
Combinación de negocio con Fibra Plus
Cabe recordar que en marzo Fibra Plus informó su intención de combinar los
negocios de FibraPlus con los de FibraHD. De acuerdo con el comunicado esto se
llevaría a cabo mediante una oferta pública de adquisición forzosa por cambio de
control, por hasta el 100% de los certificados de FibraHD, cuya contraprestación
sería liquidada con certificados de Fibra Plus. El Comité Técnico de HD ya aprobó
que Plus pueda adquirir más del 10% de sus certificados en circulación.
Recomendación: MANTENER
Esperamos que el fideicomiso concentre mayores esfuerzos en la operación del
portafolio y no en adquisiciones. Sin embargo, las rentas muestran un menor
dinamismo ante una débil economía, y los factores de ocupación registraron
afectaciones que están apenas en proceso de una recuperación gradual. En
general, consideramos que, en cuanto a ingresos, las propiedades comerciales y
las oficinas continuarán como las más afectadas y, si bien la fibra es
preponderantemente comercial, ayudarán propiedades defensivas como las
educativas e industriales. Han hecho un buen trabajo manteniendo recursos
adicionales en caso de ser necesarios y con la distribución combinada entre
efectivo y certificados. Reiteramos nuestra recomendación de MANTENER con un
Precio Teórico de $3.90 pesos por acción, reducido como consecuencia de que
estimamos un menor dinamismo del portafolio hacia adelante, lo que se vería
reflejado en sus ingresos y flujos. Sin embargo, por el lado positivo, la caída
reciente en el precio otorga un atractivo Dividend Yield.