CITIBANAMEX: Propiedades industriales de México

Revisamos estimados tras los resultados estelares del 1T18; reiteramos nuestra opinión positiva del sector y nuestra preferencia por TERRA13

 

Reiteramos nuestras recomendaciones de Compra; nuestros estimados y Precios Objetivo, prácticamente sin cambios. Revisamos nuestros modelos para incluir los sólidos resultados del 1T18, los cuales mostraron en su mayoría ingresos y EBITDA en línea con nuestras proyecciones, junto con unas utilidades superiores a lo esperado. Como consecuencia, nuestros estimados del EBITDA para 2018-2019 registraron ligeros cambios, mientras que los fondos de operaciones (FFO)/acción aumentaron en un solo dígito medio. Excluyendo un ligero aumento del PO de Vesta (ahora en P$30.00 por acción), todos los PO se mantienen sin cambios. Seguimos siendo optimistas sobre el sector de propiedades industriales, debido a sus continuos resultados sólidos, las favorables perspectivas operativas y su atractiva valuación; reiteramos recomendación de Compra de todas las compañías mexicanas del sector, con preferencia por  Terrafina (TERRA13).

 

Mínimas revisiones a nuestros estimados para 2018-2019. En promedio, nuestros estimados de ingresos, utilidad operativa neta (NOI) y EBITDA se mantienen casi sin cambios, pero nuestras proyecciones de los FFO/acción aumentan en un sólo dígito medio para todas las acciones del sector de propiedades industriales mexicanas. Cabe mencionar, que nuestras expectativas de Fibra Prologis (FIBRAPL) aparecen sin cambios en este reporte ya que ya habíamos revisado e incorporado unos FFO superiores a lo proyectado que resultaron en un aumento de 7% de los FFO/acción proyectados para 2018.

           

Sorprendentes FFO/acción en el 1T18 superiores a lo proyectado, a pesar del mayor apalancamiento y las crecientes tasas LIBOR. Creemos que el resultado más destacable del grupo en el 1T18 fueron los FFO/acción 8% superiores en promedio a nuestros estimados, lo cual se debe a las proactivas iniciativas de las compañías de propiedades industriales en la administración de los balances financieros implementadas durante 2017 para anticipar las crecientes tasas LIBOR (es decir, reducciones del costo de la deuda, cambios de tasas variables a tasas de cupón fijo, ampliaciones de vencimientos).

Las atractivas valuaciones ofrecen potencial de revisión si se producen crecimientos de los FFO/acción. El grupo de FIBRAs industriales de México cotiza a un descuento promedio a su VNA de 20%, y ofrece un rendimiento de dividendo implícito proyectado para 2018 de 7.5% (excluyendo Vesta). Creemos que se podría producir una interesante revaloración del grupo si se mantiene el crecimiento de los FFO/acción.