Pese a la pandemia, aumenta un 21% el Ingreso Total de Fibra Mty, según su reporte financiero al cierre del segundo trimestre 2020

• La compañía logró este trimestre resultados financieros sobresalientes con una distribución de efectivo de Ps. 0.27 por CBFI y con una tasa de ocupación del 96.4% 

 

Monterrey, N.L. a 22 de julio de 2020 – Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del segundo trimestre de 2020 (“2T20”). Las cifras presentadas en este reporte han sido preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF, “IFRS” por su acrónimo en inglés), están expresadas en millones de pesos mexicanos (Ps.), salvo que se indique lo contrario, y podrían variar por redondeo. 

 

Resumen de Datos Operativos y Financieros Relevantes (2T20)

• Habiendo transcurrido cuatro meses desde el inicio de la pandemia COVID-19, continúa incierto el impacto total que tendrá este brote en los Negocios y por consiguiente el impacto que éste causará en los arrendatarios de Fibra Mty. En función a esto, el Administrador ha realizado su segunda evaluación preliminar de la situación actual conforme a la información disponible. En la sección de Desempeño Financiero del presente reporte está disponible un resumen de la estrategia de Fibra Mty para enfrentar su riesgo financiero y sus principales impactos a la fecha del presente reporte.
• En función a los cambios en el entorno económico que ha traído consigo la pandemia mundial, el pasado 15 de julio, el Comité Técnico aprobó la modificación de la guía de distribución 2020, para quedar en un rango de Ps. 1.0300 - 1.0500 y Ps 1.0501 - 1.0700 por CBFI, considerando un tipo de cambio entre Ps. 21.50-22.50 y Ps. 22.51-23.50, respectivamente. Este cambio considera los efectos macroeconómicos de reducción de tasa de interés en las inversiones gubernamentales y la pausa en las adquisiciones debido a la incertidumbre del mercado inmobiliario, así como la depreciación del peso frente al dólar.
• Fibra Mty refinanció el crédito quirografario con HSBC por US$35.0 millones con una disposición del crédito sindicado HSBC el 8 de junio del 2020 por la misma cantidad. Esta acción permitió extender el vencimiento de los US$35.0 millones de marzo 2022 hasta diciembre del 2024.
• Fibra Mty cerró el 2T20 con 59 propiedades en su portafolio, incluyendo 18 para uso de oficinas, 35 para uso industrial y 6 para uso comercial.  
• Al cierre del 2T20, Fibra Mty registró un total de 708,520 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 30 de junio de 2020 fue de 96.4%, calculada por ABR.
• La renta promedio por metro cuadrado fue de US$17.2 en oficinas corporativas, US$13.6 en oficinas operativas, US$4.6 en naves industriales y US$6.2 en inmuebles comerciales.
• Los ingresos totales alcanzaron Ps. 358.9 millones, 21.0% por encima del 2T19.
• El ingreso operativo neto (“ION”) fue de Ps. 329.3 millones, 23.2% mayor al 2T19.
• La UAFIDA del 2T20 alcanzó Ps. 302.5 millones, 25.3% por encima del 2T19.
• Los márgenes ION y UAFIDA del 2T20 fueron de 91.8% y 84.3%, 170 y 290 puntos base por encima de los márgenes del 2T19.
• El flujo de Operación (“FFO”) fue de Ps. 279.2 millones, 41.5% por encima del 2T19, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situó en Ps. 260.0 millones, 39.2% por encima del 2T19.
• Como lo mencionamos en nuestro reporte del 1T20, las distribuciones de efectivo generadas a partir del 1 de enero de 2020, se realizan de manera mensual, con la intención de homologar los periodos de tiempo de entrega entre cada una de ellas. El calendario de distribuciones 2020 está disponible en la sección de Distribución por CBFI del presente reporte.
• La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 2T20, ascenderá a Ps. 260.0 millones, equivalente a Ps. 0.270 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación a la fecha del presente reporte, lo cual representa un rendimiento anualizado de 11.0% respecto al precio de Ps. 9.84 por CBFI al cierre del 1T20, e incluye el efecto favorable generado por la depreciación del peso frente al dólar durante el 2T20.

 

Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty:

 

“Los pronósticos generalmente nos dicen más de la persona que pronostica, que del futuro”

Warren Buffett

La pandemia que estamos viviendo nos confirma que es indispensable mantener un enfoque de largo plazo. Pensamos que dentro de los procesos de adaptación a las condiciones que estamos viviendo toma especial relevancia el que empresas líderes en sus respectivas industrias pongamos la muestra manteniendo una mejora continua de nuestros estándares de gobierno corporativo, cuidado ambiental y responsabilidad social, que contribuyen al desarrollo sustentable de nuestro planeta, así como a una sana convivencia entre los negocios y la sociedad, que nos permita ofrecer resultados sustentables y reiterar nuestro compromiso con generaciones actuales y futuras.

Al ser la incertidumbre una de las principales condiciones que prevalecen en el ambiente, quisiera compartir con ustedes algunas de las estrategias que hemos instrumentado en los últimos 4 meses, con la idea de mantener la solidez de nuestra Fibra:

1. Durante marzo y abril realizamos un análisis de riesgos financieros, al proyectar distintos escenarios adversos, con la idea de identificar los principales riesgos y, así poder instrumentar las estrategias que nos permitan mitigar sus posibles consecuencias.

2. Desde abril, hemos realizado ajustes financieros enfocados a contener dichos riesgos, suspendiendo temporalmente los procesos de adquisiciones, con el objeto de preservar nuestra liquidez, diseñando una estrategia de tesorería para reducir los riesgos de la volatilidad cambiaria y, finalmente, ampliando los plazos de los créditos con vencimientos más cercanos. 

3. Desde abril iniciamos un proceso de acercamiento a nuestros inquilinos para entender a profundidad su situación particular y poder apoyar en mejor forma a quienes realmente lo necesitaran.

4. Adaptamos las condiciones operativas y tecnológicas de nuestros edificios ante el eventual regreso de los usuarios, a través de procesos de sanitización, controles de higiene y cumplimiento con protocolos de autoridades federales y locales. Adicionalmente estamos haciendo mejoras a través de la instrumentación de soluciones tecnológicas que permitirán crear una experiencia única a los usuarios de nuestros edificios, con lo cual iniciamos la transformación digital en los edificios de Fibra Mty.

Si bien durante este trimestre obtuvimos resultados sobresalientes, estamos conscientes que la incertidumbre permanece en el entorno. Estoy convencido que el mantener flexibilidad en nuestro balance nos permitirá enfrentar mejor esta situación de manera que nos encontremos preparados para aprovechar las oportunidades que ofrezcan los mercados.
 

Desempeño Financiero

COVID-19 2T20

La pandemia mundial causada por el COVID-19 se ha propagado aceleradamente dejando un número significativo de personas infectadas. Las medidas necesarias adoptadas por los gobiernos para contener el virus han afectado a la actividad económica, lo que a su vez tiene implicaciones en la información financiera.

Las restricciones implementadas para prevenir la transmisión del virus tuvieron un impacto inmediato en sectores como el turismo, el transporte, el comercio minorista, el entretenimiento, la manufactura y están afectando a la mayoría de los sectores de negocio.

Dado lo anterior, la recuperación de la economía mundial y nacional, hasta el momento de la publicación de este reporte del 2T20, sigue siendo incierta, por lo que valorar los efectos totales de esta coyuntura en el desempeño operativo y financiero de Fibra Mty dependerá del curso que tome dicha condición en los próximos meses, en función de diversos factores, y del impacto que ocasione en los segmentos donde participa la Compañía.

Ante estos retos, la situación financiera de Fibra Mty le permitirá seguir manteniendo un buen margen de maniobra para enfrentar los impactos que esta emergencia pueda ocasionarle. La emisión de capital realizada el 28 de octubre del 2019, así como su moderado nivel de deuda, mitigará los eventuales impactos que pudiera tener esta contingencia.

   

(1) Nivel de Apalancamiento igual a Deuda Total/Activos Totales.

(2) (Deuda – Efectivo) / (Total de Activos – Efectivo).

Fibra Mty mantiene los niveles de efectivo más altos desde su nacimiento, los cuales representaron 18.8% y 21.2% del total de sus activos al 2T20 y 4T19, respectivamente. Por su parte, el apalancamiento representó un 31.5% y 27.9% al 2T20 y 4T19. Así mismo, descontando el efectivo en caja, el apalancamiento neto se ubicó en 15.6% y 8.5% al 2T20 y 4T19.

Habiendo transcurrido cuatro meses desde el inicio de esta pandemia, continúa incierto el impacto total que tendrá el brote del COVID-19 en los Negocios y por consiguiente el impacto que éste causará en los arrendatarios de Fibra Mty. En función a esto, el Administrador ha realizado su segunda evaluación preliminar de la situación actual conforme a la información disponible. No obstante, por las consideraciones mencionadas anteriormente, dicha información pudiera estar incompleta o sufrir modificaciones. De los resultados de dicha segunda evaluación preliminar, se destaca lo siguiente:

·   Cartera.

Fibra Mty mantiene una diversificación en el giro económico de sus clientes que le permite minimizar la dependencia en los ingresos a un sector o cliente específico. Aunado a lo anterior, el hecho de que la base de clientes corresponde mayormente a inquilinos institucionales, ha favorecido hasta el momento, la recuperación de cartera en periodos menores a 30 días, y por ende, a un muy bajo riesgo de incobrabilidad. Como se indica en la política contable revelada en los estados financieros consolidados, para determinar si una cuenta por cobrar debe estimarse como incobrable, la administración sigue un enfoque de pérdidas crediticias esperadas, el cual considera la probabilidad de que un inquilino incumpla y, en caso de incumplir con su pago, cuánto se estima recuperar de dicha cuenta por cobrar, teniendo en cuenta la facultad de aplicación de los depósitos en garantía recibidos al iniciar cada contrato de arrendamiento.

Dada la situación actual, la administración de Fibra Mty realiza un seguimiento puntual a las expectativas de cobranza, con la finalidad de identificar si, en las estimaciones de incobrabilidad, la probabilidad de incumplimiento y la severidad de la pérdida en caso de que se materialice un incumplimiento, debieran modificarse. En este sentido, la exposición al riesgo está basada en las cuentas por cobrar vigentes al cierre de cada mes y la severidad de la pérdida será calculada tomando en cuenta los depósitos en garantía que el inquilino tenga vigentes y que no hayan sido aplicados.

La Compañía tiene una sólida y cercana relación con sus inquilinos y se mantiene alerta de sus requerimientos. De esta forma, durante el 2T20, Fibra Mty realizó un esfuerzo conjunto con sus inquilinos, mediante el cual, en los casos que así lo requirieron aplicó los depósitos en garantía mediante convenios modificatorios que le permitieron conservar liquidez a ambas partes, al mismo tiempo que garantizaron la recuperación posterior de dichos depósitos en plazos que oscilan entre los 12 y 24 meses; y en otros casos, se acordaron cobranzas diferidas que se traducirán en la recuperación de ingresos generados en el 2T20 durante el año 2021. De esta forma, la recuperación de cartera al cierre del 2T20, se ha mantenido en niveles cercanos al 100%.