INTERCAM BANCO. OPINIÓN ANÁLISIS Renta Variable Nota de Emisora Fmty – Suscripción Preferente Adquisición del portafolio industrial Zeus Recomendación Precio Teórico COMPRA $14.00

Distribución del ingreso post-adquisición
25.9%
Industrial
Comercial
1.3%
Fibra Mty anunció el viernes pasado que la asamblea autorizó la adquisición del
portafolio industrial Zeus. Esta adquisición duplicaría el ABR de la Fibra,
maximizando su exposición al segmento industrial. Asimismo, Fmty diversificaría
su negocio tanto geográfica como sectorialmente, exponiéndose a nuevos estados
y mejorando su mix de clientes. La transacción ya cuenta con todas las
autorizaciones corporativas y gubernamentales, pero todavía está sujeta a otros
requisitos y condiciones derivados del due diligence y la negociación.
Sin duda, esta compra impulsará el crecimiento y valor de Fmty, no obstante, nos
preocupan los métodos de financiamiento que la Fibra tomará para realizar la
compra: 1) uso de casi todo su efectivo; 2) levantamiento de deuda que presionaría
su LTV; y 3) suscripción preferente que no debería diluir a los tenedores actuales.
Confiamos en la capacidad de la administración tanto para solventar el estrés
financiero al que pueda incurrir la Fibra, como para la implementación y manejo
de una empresa que doblará su tamaño.
Oficinas
El portafolio Zeus iluminará el camino de Fibra Mty
72.8%
Fuente: Intercam con datos de la emisora.
Evolución ABR total y post-adquisición
98%
1.6 96%
1.2 94%
0.8 92%
0.4 90%
0.0 88%
2.0
ABR Total
Ocupación
Este portafolio está compuesto por 46 edificios industriales, equivalentes a un
ABR de 822,052 m 2 . Además, la cartera incluye una reserva territorial por 822,723
m 2 para los cuales parece no haber un plan o proyecto todavía. El 92% de los
contratos están dolarizados y el portafolio mantiene una ocupación del 98.3%. En
este sentido, Fibra Mty tendría 106 propiedades con un ABR de 1’640,916 m 2 y
una ocupación de 92.7% gracias a la adquisición.
De igual manera, vemos una mejor diversificación. Primero, Zeus abrirá nuevos
mercados para la Fibra como Puebla, Nogales y Aguascalientes, donde hay
clústers industriales importantes. Segundo, Fmty estará menos concentrado y
diluirá su exposición a los 10 principales clientes (de 45.3% a 32.7%). Finalmente,
el perfil de vencimientos se extenderá a 5.5 años, aunque todavía el 40% de
sus contratos vencerán en los próximos 3 años. En general, la adquisición del
portafolio Zeus mejorará todas las métricas de Fibra Mty.
El fideicomiso pagará alrededor de $662 mdd (~$12,578 mdp) más impuestos,
costos y gastos. Esto es equivalente al 81% de su capitalización de mercado,
reflejando la magnitud e importancia de la compra. Asimismo, el cap rate pagado
será de 8.11%, muy similar al de Fmty. La transacción será totalmente en efectivo
y estará financiada por 4 vías:
1. Los $3,450 mdp recaudados del reciente levantamiento de capital.
Fuente: Intercam con datos de la emisora.
2. Uso de líneas de crédito disponibles ya aprobadas.
3. Uso parcial o total de líneas de crédito en negociación.
Cap Rate Zeus vs. Cap Rate Fibra Mty
Millones de pesos
Zeus
Fmty
NOI 12m 1,020 1,313
Valor portafolio 12,578 16,081
Cap Rate operativo 8.11% 8.16%
Tipo de cambio: $19.00.
Intercam con datos de la emisora.
4. Los recursos recaudados mediante una suscripción preferente de capital.
Nos llama la atención que el nivel de endeudamiento dependerá del resultado
de la suscripción preferente. Si bien se muestran confiados y tienen espacio para
endeudarse (LTV 24.5%), es posible que veamos presiones en el LTV y en la
flexibilidad financiera de corto plazo. Además, está suscripción implicaría recaudar
otros 8 mil mdp, además de los 3 mil recientemente colocados. Por lo que vemos
complicado mantener un sano nivel de endeudamiento.
La suscripción preferente es la pieza clave del dominó
Escenarios de endeudamiento post-
suscripción
25,000 60%
20,000 50%
40%
15,000
30%
10,000
20%
5,000
10%
Market Cap
0%
0
14 de febrero de 2023
LTV
Fuente: Intercam con datos de la emisora.
Fibra Mty está determinado en recaudar $8,418 mdp, pero buscan no diluir a
sus actuales inversionistas. Para esto, realizarán una colocación preferente de
690 millones de CBFIs a $12.20 cada uno. Cada actual tenedor tendrá derecho
de adquirir 0.54978 CBFIs por cada uno (1) que tenga previo a la suscripción. De
esta manera, los inversionistas tendrán la oportunidad de no ser diluidos y
mantener su participación dentro de la Fibra. El plazo de la suscripción será desde
el 15 de febrero hasta el 24 de febrero del 2023.
Recomendamos participar ya que el proyecto de Fibra Mty es positivo para el
rumbo que quiere tomar la empresa, así como benéfico para los accionistas,
quienes disfrutarán de mejores flujos, resultados más fuertes y una continua
generación de valor por medio de crecimiento inorgánico. Todo esto a un precio
razonable que todavía presenta oportunidades de ganancia de capital.
Además, el proceso contará con rondas de CBFIs excedentes y CBFIs
remanentes donde los tenedores podrán aumentar su participación:
 Ronda 2: Los “excedentes” se realizará al mismo tiempo que la ronda 1 y estará
disponible para aquellos accionistas que hayan adquirido el 100% de los CBFIs
a los que tenían derecho. La intención de adquirir excedentes debe reflejarse
en un documento “Manifestación de Interés”.
 Ronda 3: Los “remanentes” se distribuirán si después de las 2 rondas
anteriores, y una vez liquidados los certificados, todavía hay nuevos CBFIs
disponibles (de los 690 millones totales). Para esto, el inversionista deberá
entregar una “Manifestación Adicional”. Se llevará a cabo tentativamente del 1
de marzo al 31 de marzo.
Tenemos una perspectiva positiva para Fibra Mty y nuestra recomendación
general es COMPRA a $14.00 por certificado. Por lo tanto, si es posible aumentar
la posición, sugerimos hacerlo. Sobretodo si su perfil de inversión busca generar
flujos o ingresos constantes ya que Fibra Mty distribuye mensualmente
dividendos a tasas anualizadas alrededor del 8%. Entre otras cosas, su disciplina
financiera y capacidad corporativa son factores atractivos de la Fibra. Ahora, sus
planes de crecimiento y la expansión de su negocio pulirán más sus operaciones.