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La
agencia líder en evaluaciones de estándares ASG a nivel mundial,
S&P global, anunció sus resultados de la evaluación de
sustentabilidad corporativa 2021, destacando que Fibra Mty es la FIBRA
con mejor calificación en el criterio de gobierno corporativo en México
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El
año 2021 representó para Fibra Mty el tercer año con mayor actividad en
adquisición de propiedades desde su fundación. Fibra Mty invirtió cerca
de 140 millones de dólares.
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Fibra
Mty sigue manteniéndose como un instrumento muy atractivo de inversión
al mantener una ocupación del 92.2% en su portafolio, una gran solidez y
resiliencia al tener el 77.3% de sus ingresos dolarizados, bajo nivel
de endeudamiento y largos contratos de arrendamiento.
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Para
este 2022 Fibra Mty promete a sus inversionistas un rendimiento por
título 7% mayor al generado en el 2021, ratificando las cualidades
defensivas de su modelo de negocios.
Monterrey, Nuevo León, México – 24 de febrero de 2022 – Banco
Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero,
Fiduciario, en su carácter de Fiduciario del Fideicomiso identificado
con el número F/2157, (BMV: FMTY14), Fibra Mty, el
primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y
asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del cuarto trimestre
de 2021 (“4T21”).
Resumen de Datos Operativos y Financieros Relevantes (FMTY 4T 2021)
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Fibra
Mty superó el rango alto de su guía de resultados 2021, generando un
rendimiento anual de 7.7% calculado al precio de Ps. 11.57 por CBFI al
inicio del 2021. Lo anterior es un reflejo de su modelo de negocio
resiliente y defensivo ante los ciclos financiero y de mercado que
continuamos viviendo a causa de la pandemia COVID-19. En la sección de
Desempeño Financiero está disponible un resumen de los principales
impactos generados por la pandemia a la fecha del presente reporte.
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Durante
el 4T21, Fibra Mty concluyó exitosamente la renovación anticipada del
contrato de arrendamiento del portafolio Filios arrendado a Whirlpool
con un nuevo vencimiento en 2031, 3 años adicionales al vencimiento
original. Whirlpool es el inquilino con el contrato de arrendamiento más
relevante del Fideicomiso representando el 18.3% de los ingresos al
cierre del 2021.
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Fibra
Mty cerró el 4T21 con 60 propiedades en su portafolio, incluyendo 19
para uso de oficinas, 35 para uso industrial y 6 para uso comercial.
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Al
cierre del 4T21, Fibra Mty registró un total de 818,864 m2 de Área
Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 31 de diciembre de 2021
fue de 92.2%, calculada por ABR.
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La
renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y
dólares, fue de US$17.5 en oficinas corporativas, US$11.8 en oficinas
operativas, US$4.7 en naves industriales y US$7.6 en inmuebles
comerciales.
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Los ingresos totales alcanzaron Ps. 351.0 millones, 6.3% por encima del 4T20.
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El ingreso operativo neto (“ION”) fue de Ps. 314.4 millones, 4.8% mayor al 4T20.
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La UAFIDA del 4T21 alcanzó Ps. 284.4 millones, 3.7% por encima del 4T20.
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Los
márgenes ION y UAFIDA del 4T21 fueron de 89.6% y 81.0%, 160 y 100
puntos base por encima de nuestros márgenes objetivo de largo plazo.
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El
flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”)
se situaron en Ps. 240.3 millones y Ps. 237.3 millones, manteniéndose
prácticamente en línea con los del 4T20 al disminuir sólo 2.9% y 2.4%.
Lo anterior, fue resultado del efecto combinado de i) incremento en los
flujos por la adquisición de los inmuebles La Perla, Ciénega 2 y Ciénega
3; ii) ciertas desocupaciones y reducciones de espacio arrendado
programadas y anunciadas previamente; y iii) efecto cambiario
desfavorable en el tipo de cambio promedio por la depreciación del dólar
frente al peso.
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La
distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty
del 4T21, ascenderá a Ps. 237.3 millones, equivalente a Ps. 0.245 por
CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación al cierre del 4T21,
lo cual representa un rendimiento anualizado de 8.5% respecto al precio
de Ps. 11.57 por CBFI al inicio del año. El rendimiento anualizado es
aproximadamente 110 puntos base mayor al de la inflación de 2021.
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El
pasado 15 de febrero, el Comité Técnico aprobó una guía de distribución
2022 de entre Ps. 0.9400 – 0.9600 y Ps 0.9601– 0.9800 por CBFI,
considerando un tipo de cambio entre Ps. 20.00 – 20.49 y Ps 20.50 –
21.00, respectivamente. Las condiciones relevantes de la guía de
resultados 2022 están disponibles en la sección de Desempeño Financiero.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty:
“El compromiso es un acto, no una palabra”
Jean Paul Sartre
El
2021 fue un parteaguas en la historia de Fibra Mty, a pesar de la
prolongada desaceleración económica derivada de la contingencia
sanitaria, tuvimos un año destacable en múltiples frentes.
Comenzando
con temas Ambientales, Sociales y de Gobernanza (“ASG”), durante el
4T21 fueron publicados los resultados de la evaluación de
sustentabilidad corporativa 2021 (CSA por sus siglas en inglés)
realizada por S&P Global, agencia global líder en evaluación de
estándares ASG. Me enorgullece anunciar que tuvimos una mejora del 30%
respecto a la calificación obtenida el año previo, posicionándonos por
encima del promedio del sector de bienes raíces a nivel global. De
acuerdo al CSA 2021, Fibra Mty es la FIBRA con mejor calificación en el criterio de gobierno corporativo en México. Adicionalmente, el pasado diciembre tuvimos dos hitos relevantes, i) obtuvimos la certificación EDGE Advanced otorgada
por el Green Business Certification Inc. (GBCI) para nuestra sede
corporativa, convirtiéndonos en la primera FIBRA en México en obtener
dicha certificación, y ii) en línea con nuestra estrategia de
sostenibilidad corporativa, todos los integrantes de nuestro equipo de
Operaciones obtuvieron la acreditación LEED Green Associate otorgada
por el US Green Building Council (USGBC). Seguiremos haciendo los
esfuerzos necesarios para cumplir de manera objetiva y medible con
nuestros compromisos en materia de sostenibilidad.
Entrando
en el desempeño orgánico, por séptimo año consecutivo Fibra Mty cumplió
con su guía de resultados, teniendo una distribución de efectivo
orgánica por encima de lo prometido al público inversionista. Lo
anterior es un reflejo de que nuestro modelo de negocio es resiliente y
defensivo ante los ciclos financieros y eventos de crisis como los que
hemos vivido durante la reciente pandemia. Esto fue posible
principalmente debido a la renovación y reemplazo de contratos de
arrendamiento materiales.
Por
otra parte, el 2021 representó nuestro tercer año con mayor actividad
en adquisición de propiedades desde nuestra concepción, en el que
invertimos cerca de US$ 140 millones. De las adquisiciones realizadas
destaca la inclusión de nuevos grupos de interés estratégicos tales como
DHL y Wizeline, ambas empresas en constante
crecimiento y con potencial de materializar crecimiento orgánico en el
futuro. Asimismo, se inició nuestra estrategia de reciclaje de activos
al haber concluido la desinversión de dos inmuebles de uso industrial,
cuyos recursos fueron destinados a propiedades industriales con mejores
fundamentales. De las disposiciones sobresale la venta del inmueble “Cuprum”
ya que la tierra de la propiedad tuvo una apreciación aproximada al 40%
en su valor durante los 7 años desde que lo adquirimos. Por otro lado,
la propiedad generó una tasa de capitalización promedio de 10.40% previo
a la reubicación del inquilino al que se le construyó una nave a la
medida de sus necesidades (BTS) y que es parte de nuestro portafolio.
Dichas transacciones lograron incrementar la distribución anual para
alcanzar un monto total de Ps. 0.8952 por CBFI y se verán materializadas
en su totalidad durante el 2022.
En
el frente financiero, durante el año 2021 concluimos un riguroso
proceso que mejoró la flexibilidad financiera de Fibra Mty con la
reapertura de nuestro Cebure FMTY20D por US$115 millones, así como la
celebración de un Crédito Sindicado Quirografario por US$150 millones,
de los cuales aún tenemos disponibles US$100 millones que serán
destinados principalmente para continuar con nuestra estrategia ordenada
de crecimiento sin sobrepasar un nivel de endeudamiento de 35%. Al
cierre del año, el 100% de nuestra deuda se encuentra en dólares, sin
garantía y con el primer vencimiento hasta diciembre de 2026, un balance
que nos permite aprovechar las oportunidades que se nos presenten en el
mercado.
A
pesar de nuestros logros del 2021, estamos conscientes de los retos que
se avecinan, siendo unos de los más importantes incrementar la
ocupación de nuestros espacios vacíos, la reconversión de algunos de
nuestros edificios, así como la desinversión de propiedades no
estratégicas. Para lograrlo, estamos adecuándonos a los cambios en el
mercado a través de inversiones adicionales en los inmuebles,
priorizando i) el uso eficiente de los recursos naturales y ii) la
experiencia de nuestros usuarios a través de soluciones digitales y
espacios que se adecuen a sus necesidades. No obstante de los retos,
nuestra guía de resultados 2022 representa un incremento superior al 7%
con respecto a la distribución total del 2021.
Por
último, quisiera resaltar las bondades que hacen de Fibra Mty un
instrumento muy atractivo de inversión al mantener una ocupación del
92.2%, el 77.3% de los ingresos dolarizados con actualizaciones de
rentas en línea con la inflación y un flujo muy predecible al contar con
un vencimiento promedio de 5.4 años en los contratos de arrendamiento.
Esto se traduce en una menor exposición al riesgo y menos volatilidad
para nuestros inversionistas.
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